“   11月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大都不及市場預(yù)期，說明經(jīng)濟(jì)猶存一定的下行壓力。房地產(chǎn)市場不容樂觀，商品房銷售面積連續(xù)3月同比負(fù)增長，同比跌幅漸有擴(kuò)大的趨勢(shì)。不過，房地產(chǎn)投資仍具韌性，投資增速依舊維持在較高水平。
 

11月各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大都不及預(yù)期，預(yù)示著中短期經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)難改下行趨勢(shì)。具體而言，居民消費(fèi)整體疲軟，11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長8.1%，較10月減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，汽車消費(fèi)持續(xù)不振，11月汽車零售同比下降10%，部分行業(yè)已然發(fā)生消費(fèi)降級(jí)。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)低迷，11月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.4%，較上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)年內(nèi)新低。搶出口效應(yīng)褪去，進(jìn)出口增速顯著回調(diào)，按美元計(jì)，11月出口同比上升5.4%，不及預(yù)期9.7%；進(jìn)口同比上升3%，明顯低于預(yù)期13.9%。雖然中美貿(mào)易戰(zhàn)有所緩和，但基于全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，外需市場難言樂觀，未來貿(mào)易下行風(fēng)險(xiǎn)依舊不容忽視。投資略有回升，1-11月固定資產(chǎn)投資同比增長5.9%，較1-10月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。不過，受制于地方債務(wù)監(jiān)管，融資平臺(tái)發(fā)債顯著受限，基建投資持續(xù)低位運(yùn)行，成為拖累經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。1-11月基建投資同比增長3.7%，與1-10月持平。
 

1-11月，房地產(chǎn)投資同比增長9.7%，與1-10月持平。其中，11月投資同比增速升至9.3%，較上月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，顯示房地產(chǎn)投資仍具韌性。盡管下半年房地產(chǎn)市場明顯降溫，但多數(shù)城市庫存量依舊維持在較低水平，消化周期皆控制在12個(gè)月以內(nèi)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。并且，房企對(duì)于市場下行周期多有預(yù)案，大都采用“高周轉(zhuǎn)“開發(fā)策略加以積極應(yīng)對(duì)，著重考核各項(xiàng)目銷售回款進(jìn)度，以便抵御市場下行風(fēng)險(xiǎn)。因此，以價(jià)換量僅限于部分城市項(xiàng)目，并未出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。

近期發(fā)改委明確支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債，釋放融資回暖信號(hào)，利于優(yōu)質(zhì)房企補(bǔ)充營運(yùn)資金，并改善財(cái)務(wù)狀況。不過，融資門檻偏高，在A/H上市的內(nèi)房企中，僅19家符合優(yōu)質(zhì)房企的要求，實(shí)難解決中小房企融資難、融資貴的困境。隨著市場全面降溫、成交量持續(xù)低位運(yùn)行，企業(yè)銷售回款進(jìn)度將明顯放緩，或多或少將抑制房企再開發(fā)投資的熱情。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)投資將明顯回落，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力也將逐漸減弱。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局
 

1-11月，商品房銷售面積同比增長1.4%，較1-10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比增長12.1%，較1-10月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，11月銷售面積同比下降5.1%，連續(xù)3個(gè)月同比負(fù)增長，且跌幅較上月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。主要原因在于下半年房地產(chǎn)市場明顯降溫，購房者觀望情緒濃重，在售項(xiàng)目去化率均有不同程度的回落。部分城市項(xiàng)目更是率先以價(jià)換量，積極運(yùn)用打折促銷、精裝改毛坯、特價(jià)房等多種方式變相降價(jià)，但銷售去化未見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，成交量依舊維持在較低水平。

預(yù)計(jì)2018年商品房銷售面積將基本持平，或略低于2017年，銷售金額預(yù)計(jì)在14-15萬億元之間。市場真正壓力或?qū)⒓�中�?019年上半年，屆時(shí)銷售面積增速步入負(fù)增長區(qū)間已是大概率事件。而在棚改市場規(guī)模明顯縮量的作用下，以2018-2020年棚改計(jì)劃1500萬套簡單推算，2019年棚改計(jì)劃開工量約460萬套，較2018年凈減少21%，三四線城市必將面臨更大的調(diào)整壓力。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局
 

受惠于房地產(chǎn)市場處于上升長周期，2007-2017年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收節(jié)節(jié)攀升，10年增長5倍，占國家財(cái)政收入比重從5.1%升至17.3%。2018年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收持續(xù)提升，前11月**值已超2017年全年。與此同時(shí)，歷年全國土地出讓金收入相當(dāng)于財(cái)政收入的26%，2018年前11月土地出讓金占比進(jìn)一步提升至31%，較2017年凈增長0.8個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收、土地出讓金收入皆是國家財(cái)政收入的重要來源渠道，而在經(jīng)濟(jì)下行周期的大背景下，房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)增長的重要性不容忽視。

綜合而言，11月消費(fèi)、工業(yè)生產(chǎn)、進(jìn)出口等均不及市場預(yù)期，宏觀經(jīng)濟(jì)猶存較大下行壓力。長期來看，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石“，更是穩(wěn)增長的重要抓手。預(yù)計(jì)2019年將是房地產(chǎn)市場的”小年“，市場壓力或?qū)⒓�中在上半年，商品房銷售面積增速步入負(fù)增長區(qū)間已是大概率事件，下半年調(diào)控政策或?qū)⒂兴�松綁，屆時(shí)成交量將低位企穩(wěn)。