什么是回遷房？
回遷房是開(kāi)發(fā)商征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子；商品房就由開(kāi)發(fā)商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤(pán)基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。
回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒(méi)房產(chǎn)證的，回遷戶(hù)手持的是拆遷協(xié)議，無(wú)法上市交易。
回遷房和普通商品房有什么區(qū)別？
1、房屋價(jià)格不同
回遷房的房屋價(jià)格便宜。而普通商品房受到市場(chǎng)影響較大，價(jià)格相比較高。
2、房屋權(quán)利不同
符合限售條件的商品房可以隨時(shí)上市。無(wú)完整產(chǎn)權(quán)或只有回遷合同的回遷房無(wú)法進(jìn)行立即上市，也無(wú)法進(jìn)行抵押貸款。
3、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不同
商品房的房屋價(jià)格在合同中進(jìn)行約定。而回遷房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。
回遷房產(chǎn)權(quán)多少年？
回遷房產(chǎn)權(quán)年限要看其《國(guó)有土地使用證》上的土地性質(zhì)是什么性質(zhì)的才可以確定的：
1、如果回遷房是用作住宅的話(huà)，那么產(chǎn)權(quán)年限是70年；
2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話(huà)，那么產(chǎn)權(quán)年限是50年；
3、如果回遷房是用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)的話(huà)，那么產(chǎn)權(quán)年限是40年。
回遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
回遷房是否可以買(mǎi)賣(mài)需要分情況：
1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易
有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名的。
2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過(guò)戶(hù)
業(yè)主手中只有開(kāi)發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過(guò)戶(hù)和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。
如果購(gòu)房者和業(yè)主在沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。
買(mǎi)回遷房有何風(fēng)險(xiǎn)？
1、無(wú)法辦理房產(chǎn)證，不能將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下。房產(chǎn)證是房屋的物權(quán)證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的回遷房是無(wú)法辦理抵押貸款的。
2、在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，易發(fā)生糾紛。出賣(mài)人違約主張合同無(wú)效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，如果所購(gòu)回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購(gòu)回遷房的一切權(quán)利。
3、戶(hù)籍無(wú)法遷入等問(wèn)題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶(hù)籍遷入方面都存在各種隱患和問(wèn)題。
4、流動(dòng)人口多，有安全隱患�；剡w房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會(huì)被其他房主出租，住在回遷樓里，你會(huì)遭遇形形色色數(shù)量極大的流動(dòng)人口。
最后提醒購(gòu)房者：購(gòu)買(mǎi)回遷房一定要查清其土地性質(zhì)，避免購(gòu)買(mǎi)到集體土地性質(zhì)的回遷房屋。另外，如果是劃撥?chē)?guó)有土地上建設(shè)的回遷房，因?yàn)橄硎芰藝?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，真正辦理房產(chǎn)證時(shí)還需補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)，當(dāng)然這也可以和賣(mài)家約定好雙方怎么出費(fèi)用。
