NO. 1｜壹 愈演愈烈
隨著樓市下行，各種各樣的糟心事，開始漸漸浮現(xiàn)了。
即將過去的這個(gè)7月對于收租黨來說，**的瓜，就是托管機(jī)構(gòu)，開始撐不住了。
7月13日，網(wǎng)上開始流傳，總部位于南京的大型長租公寓：樂伽公寓，位于合肥和西安等地的樂伽公寓分公司，開始出現(xiàn)大面積資金鏈斷裂，導(dǎo)致樂伽公寓房東收不到房租，進(jìn)而導(dǎo)致租客付了樂伽公寓租金卻流離失所的事件。
14日，樂伽公寓方面給出了一則回應(yīng)聲明：
然而樹欲靜而風(fēng)不止。隨著越來越多的房東收不到租金，以及各路自媒體紛紛爆料，樂伽公寓的“爆雷”事件開始愈演愈烈，并最終蔓延到了杭州。
此次樂伽公寓爆雷可不比前幾年爆雷的“鼎家地產(chǎn)”那種小中介級別的“二房東游擊隊(duì)”，這是個(gè)在單個(gè)城市都能涉及到上千戶租客的大型連鎖機(jī)構(gòu)。
而更令人大跌眼鏡的是，自認(rèn)為是資深“房產(chǎn)老司機(jī)”的博士自己，竟然也被卷進(jìn)了這個(gè)漩渦！
那么樂伽公寓的“爆雷”情況到底如何？上個(gè)周末，博士親自前往位于金沙湖的樂伽公司分部，實(shí)地探訪，請看一手爆料。
NO. 2｜貳 焦躁，惶恐與無助
樂伽公寓下沙板塊辦公地點(diǎn)位于萬亞金沙湖一號的2號樓1506房，是一個(gè)單間酒店式公寓。博士趕到時(shí)，此地已經(jīng)聚集了大量前來討要說法的房東和租客。（為人身安全起見，博士下列照片均為冒死偷拍，畫面質(zhì)量不佳，請諒解）外面廚房衛(wèi)生間這個(gè)空間被改造成接待室，白色黑板上寫著請大家登記個(gè)人信息。
為了維持秩序，警方在房間醒目位置張貼了提示，金沙湖派出所的民警同志也手持執(zhí)法記錄儀在旁守候，并引導(dǎo)大家登記個(gè)人信息。（我到的時(shí)候這里有四位民警，當(dāng)里屋發(fā)生激烈爭吵時(shí)會有兩位進(jìn)去用執(zhí)法記錄儀記錄現(xiàn)場，偶爾也勸解幾句，另兩位則一直守在外面，引導(dǎo)大家進(jìn)去登記。）
LOFT結(jié)構(gòu)室內(nèi)的一樓是辦公區(qū)，有幾張桌子，室內(nèi)和室外走廊上都是激動的租客和房東，樂伽公寓方面大約有四五位工作人員。
登記過程中博士也仔細(xì)觀察了一下，三批人的情緒是明顯不同的：
留下來蹲守的四個(gè)工作人員雖然都是彪形大漢，但是卻像唐僧一樣，只會以復(fù)讀機(jī)形式回答一句話：我現(xiàn)在的權(quán)限不能回答任何問題，一切結(jié)果等待總部處理結(jié)果；公司正在盡自己一切辦法解決問題，請您登記，我們到時(shí)候回訪靠的就是這個(gè)。
幾個(gè)樂伽公寓房東這邊，雖然也都著急上火，但心里還是有底氣的，對于損失房租，盡管惡心，但房子畢竟是自己的，所以訴求集中在如何解約取回房子，和留在房中的租客怎么辦方面；
而最著急無助的，是租客。根據(jù)博士的小規(guī)模采訪，不少租客采用的都是半年付或者年付（不過，我沒有遇到有過去報(bào)道的那種讓租客去搞個(gè)貸款產(chǎn)品，一次性付清然后按月“付租金”實(shí)為還貸款的現(xiàn)象），加上押金一共支付了7-13個(gè)月的租金，但很多人沒有住滿一半的租期，而有幾個(gè)樂伽公寓房東因?yàn)檫t遲收不到租金已經(jīng)采取私下行動驅(qū)趕租客出門了。租客中有年輕白領(lǐng)，也有中年的拆遷戶大叔。有的租客就直接對著工作人員說：我已經(jīng)被趕出門了，你們這里讓我放個(gè)鋪蓋卷睡著吧，我無處可去了！租金押金都拿不回來，我拿什么去租新房子？
NO. 3｜叁 飲鴆止渴，南轅北轍！
圖片源自電影：無間道2
雖然經(jīng)過我的調(diào)查暫沒有發(fā)現(xiàn)樂伽公寓有誘導(dǎo)租客以貸款形式預(yù)付租金的情況，但另一個(gè)現(xiàn)象卻令人更為震驚：樂伽公寓存在比較普遍的高價(jià)收房，低價(jià)租房的倒掛經(jīng)營模式！
以博士自身為例，我自己位于下沙金沙湖曉城天地的一套酒店式公寓，自2016年底交付裝修完畢后，即托管給當(dāng)時(shí)的愛上租公司，租金為2999/月*每年11個(gè)月，2019年一月到期，期間愛上租租給租客（也就是實(shí)際居住人）的租金是3200元/月，每年12個(gè)月，因此愛上租能掙取的差價(jià)為200元/月+每年一個(gè)月3200元，每年6000元左右；雖然菲薄，也算保本微利，但如果出現(xiàn)租客更迭，空置，則利潤會進(jìn)一步縮水。
曉城天地位于下沙“延安路”，緊鄰金沙天街和皇冠酒店，一條街內(nèi)七座綜合體，再加上地鐵入戶和自身就是一座小綜合體，而且背靠下沙大學(xué)城，故而成為大批長租公寓和酒店民宿的兵家必爭之地。
然而今年一月因愛上租到期，我前去收回房屋并再次轉(zhuǎn)包，簡直驚掉我的下巴！聞訊而來的，歸屬不同品牌長租公寓的業(yè)務(wù)員們，在我門外的走廊上，以刺刀見紅的方式，3000-3200-3500-3700元，輪番加價(jià)， 激烈程度簡直如同拍賣會現(xiàn)場！最終樂伽公寓拿下我這套房源的報(bào)價(jià)是3600元每月，且三年租期只有十五天的空置期，于是我的房租莫名其妙一天之內(nèi)暴漲了20%！
租客所攝夜景。
正當(dāng)我和還沒來得及搬走的前租客驚愕，這樣的價(jià)格還要盈利，怎么找得到新租客？可樂伽公寓的業(yè)務(wù)員卻告訴我，除了收房第二天搞了下清潔衛(wèi)生，第三天新租客就已經(jīng)入住了。當(dāng)時(shí)我還以為是我房子地段好，所以搶手。沒想到這一次前去下沙，從樂伽工作人員處聯(lián)系到了實(shí)際居住的租客，這對情侶告訴我，樂伽公寓租給他們的價(jià)格，僅為3100元，比原租客還要便宜！這意味著樂伽公寓每租賃一個(gè)月，這套房子就要賠進(jìn)去500元，這還不算業(yè)務(wù)員、保潔和維修等等一堆的開支！
而且這還不是個(gè)別現(xiàn)象。博士一位好友在金沙湖南岸藍(lán)湖國際的酒店式公寓到期換租，長租公寓們也是一哄而上，把租金從1700元/月爆炒到2700元/月，而他們拿到手之后轉(zhuǎn)租給實(shí)際租客的租金卻只有2400元/月！
藍(lán)湖國際由于一線金沙湖景并且緊鄰邵逸夫下沙院區(qū)，租房市場也很火爆。
也就是說他每收一套房就要虧損幾百上千元每月的租金差，這樣的經(jīng)營模式怎么可能持久呢？！
關(guān)鍵是，樂伽公寓在如此倒掛的租金市場上，非但不收縮規(guī)模，竟然還在快速擴(kuò)張！
據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息，樂伽公寓在長租公寓高速發(fā)展期內(nèi)也實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，現(xiàn)已開辟南京、蘇州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重慶等8個(gè)城市市場，號稱目前管理房屋資產(chǎn)總價(jià)值已達(dá)千億人民幣以上。根據(jù)規(guī)劃，樂伽公寓未來要擴(kuò)張至沈陽、徐州、廈門、佛山、青島、煙臺、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市。樂伽公寓號稱2017年業(yè)績實(shí)現(xiàn)為10倍增長，預(yù)計(jì)2018年業(yè)績在2017年基礎(chǔ)上再增加10倍。2018年客戶數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到100萬。
大部分房源都在虧損，規(guī)模卻在快速地翻倍再翻倍，假設(shè)100萬套房，每套即使每月只虧100元，那也就是一個(gè)月虧損一個(gè)億，那他靠的，完全就是問租客先收個(gè)半年一年的租金，然后按月或者按季度付給房東，拿著本金貼利息，真是好一出龐氏騙局�。∵@何止是飲鴆止渴，完全是南轅北轍，加速敗亡！
NO. 4｜肆 資本過處，寸草不生！
博士自己，最早就是從二房東這個(gè)行業(yè)步入自己的房產(chǎn)投資領(lǐng)域，**峰時(shí)期，曾經(jīng)同時(shí)管理30組租客，也算是非常深刻地感悟到這個(gè)行業(yè)的酸甜苦辣。
而在一年半以前的2018年初，市場開始涌現(xiàn)出大量成規(guī)模的二房東，把我們那些老一代裝修游擊隊(duì)們打得丟盔棄甲，當(dāng)時(shí)，博士還專門在《層樓》的專欄中寫過這個(gè)內(nèi)容，有興趣的，可以戳：大莊家入場，杭州租房市場變“燒錢游戲”，租金暴漲，小房東出局�。}外話：從那以后我就認(rèn)定這個(gè)行業(yè)對于散戶而言已經(jīng)沒有希望，也更堅(jiān)定了轉(zhuǎn)型，不做二房東，而走出杭州，買長沙武漢重慶的便宜房子拿來做一房東，直接租給租客，在我的博士買房記里面有詳細(xì)敘述。）
而現(xiàn)在看來，長租公寓們的玩法，已經(jīng)比上一代，更進(jìn)一步。他們不再是借助中介、工廠化裝修和管家式服務(wù)來苦哈哈賺取差價(jià)，小步快跑，而是健步如飛，玩起了資本游戲。
創(chuàng)業(yè)者們都知道，商業(yè)模式大體有三種，to C， to B,和 to VC。
**種 to C，即面向消費(fèi)者，比如零售、服務(wù)等，在租房行業(yè)中就是從房東那里“批發(fā)”，然后對著租客出租，賺取差價(jià)，辛苦，笨拙，但風(fēng)險(xiǎn)可控；
第二種 to B，即面向企業(yè)提供服務(wù)，比如廣告，營銷策劃，分包等。在租房行業(yè)里，租給酒店/大型民宿，即是這一類。優(yōu)點(diǎn)是客戶穩(wěn)定，現(xiàn)金流中斷風(fēng)險(xiǎn)小，但大客戶議價(jià)能力強(qiáng)，利潤微薄。
第三種 to C，即面對風(fēng)險(xiǎn)投資者和資本市場，這是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新玩法。不再注重每一單的利潤，而是給投資者畫餅，講概念，講故事，更重要的，是講規(guī)模，迅速做大，占領(lǐng)市場，盈利的事情以后再說，也就是“燒錢”模式。
自從移動互聯(lián)時(shí)代，資本競逐，橫掃各種行業(yè)，從外賣行業(yè)的美團(tuán)/點(diǎn)評VS 餓了么大戰(zhàn)，到網(wǎng)約車、共享單車的補(bǔ)貼大戰(zhàn)，再到互聯(lián)網(wǎng)金融，P2P和現(xiàn)金貸的燒錢大戰(zhàn)，比拼的是誰背后的資本更為雄厚，直至用人民幣堆死最后一個(gè)競爭對手。
“一將功成萬骨枯”，在一統(tǒng)江湖的勝者王座之下，卻是失敗者的累累白骨，和C端用戶們的一地雞毛。
覆巢之下，焉有完卵。很不幸，樂伽和他的無數(shù)租客，以及房東們，都成為長租公寓燒錢大戰(zhàn)中的犧牲品。而參考P2P爆雷潮就知道，他們，絕不會只是這場倒閉潮中的**輸家。
博士此前租給的那個(gè)愛上租，今年初也因?yàn)橘Y金問題，被蛋殼公寓收購，彼時(shí)，也是業(yè)務(wù)員紛紛離職，長達(dá)數(shù)月沒有管家，客服電話大排長龍，而令人心生惶恐。
7月25日，樂伽公告稱，找到了資本接手，很快就會有結(jié)果。但據(jù)知情人士透露，“接盤方”喔客公寓自身也是泥菩薩過河自身難保，不僅他們也玩“倒掛出租”的燒錢游戲，還被爆出毆打租客等斑斑劣跡。
NO. 5｜伍 路在何方
原本二房東這個(gè)行業(yè)存在的意義在于，他們將投資客手中富裕的房源拿來裝修，管理，提供給租客，從而增加了租房市場的供應(yīng)，也減少了租房房東的很多麻煩（比如保潔，催討租金和裝修維護(hù)等等）。
然而時(shí)至今日，由于競爭激烈，哄抬租金爭奪市場的行為，已經(jīng)威脅到整個(gè)行業(yè)的信任。更為糟糕的一件事是，與愛上租不同，樂伽公寓的合同中，竟然沒有乙方拖欠房租與解除合同的約定。這可謂是預(yù)先給房東埋下的陷阱！
愛上租的條目如下（摘自博士與愛上租簽訂的租約）：
可以看到，只要乙方延遲支付租金十五個(gè)工作日以上，房東是可以有權(quán)直接解除合同的；可是到了樂伽公寓這里則變成了下面這個(gè)樣子：
如果乙方延遲支付租金，房東只能追究違約責(zé)任和索要滯納金（想想就知道拿不拿的回），而不可以直接解除合同！就這個(gè)問題，博士專門咨詢一位律師好友，其答復(fù)如下：
鑒于博士這邊沒有租客與樂伽簽訂的合同，所以有沒有在合同里給租客挖坑，不得而知，但，從博士直接聯(lián)系租客后租客才發(fā)現(xiàn)他們的所謂管家早就離職失聯(lián)，想要退回押金和預(yù)付租金也是沒有門路，現(xiàn)在解約竟然還要承擔(dān)違約責(zé)任！
當(dāng)然，雪崩之下，不會有一片雪花是無辜的。今天的行業(yè)扭曲，從大量高價(jià)土地出讓那天起，就已經(jīng)產(chǎn)生了：開發(fā)成本高企，開發(fā)商只能高價(jià)賣房；而高價(jià)接盤的投資客，為了提升性價(jià)比，和維護(hù)資金鏈的安全，勢必需要提高租金（租售比）；而最終的需求端，租客的支付能力，卻并沒有跟上來。房東預(yù)期與租客預(yù)期的剪刀差，加上二房東們快速擴(kuò)張的商業(yè)模式壓力，一起催生出了這樣高價(jià)拿房，低價(jià)出租的怪胎。試問今日中招的那一個(gè)房東，在面對租金大幅上漲時(shí)，心中沒有過一絲竊喜？哪一個(gè)租客在面對超級實(shí)惠的租金時(shí)，沒有被撿便宜的心態(tài)蒙蔽了雙眼，放下了警惕！
因?yàn)檫@件事尚在處理過程之中，即使是博士自己也沒有解決自己的麻煩。所以我只能對廣大租客和房東朋友們提供以下建議：
首先，對于已經(jīng)深陷其中的房東和租客來說，**要保全證據(jù)，盡快采取法律措施，減少損失，第二，利用樂伽公寓服務(wù)人員還在，聯(lián)系上自己的房東/租客，因?yàn)橛行┤诉�蒙在鼓里（比如我的 租客竟然還不知道這事，然而聯(lián)系管家才發(fā)現(xiàn)對方已經(jīng)失聯(lián)）；第三，盡可能在友好協(xié)商情況下，協(xié)商租金及支付方式。既能減輕租客經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不要讓他們流落街頭，也不讓房東的租金空轉(zhuǎn)。單方面強(qiáng)調(diào)自身權(quán)益，只會落得兩敗俱傷的結(jié)果。
其次，由于病態(tài)的商業(yè)模式，以及風(fēng)投行業(yè)極度萎靡，未來長租公寓爆雷潮只會愈演愈烈，起碼在近期內(nèi)，**少碰長租公寓之類的二房東。他們是否倒閉，并不是規(guī)模越大越安全，事實(shí)上規(guī)模越大有可能死得越快，P2P爆雷潮中，無論是規(guī)模，還是網(wǎng)貸之家之類的第三方評級，基本都沒有參考意義。
如果與二房東發(fā)生接觸，**是壓縮合同周期和付款周期。對房東而言，不要認(rèn)為三年五年丟給他們你就省心了，錯(cuò)! 一旦爆雷，你還有長達(dá)數(shù)年取不回自己房子，那才叫不省心！對租客而言更是這樣，能季付絕不半年付，能半年付絕不年付，別覺得一次性付清省心，租金拿不到，房東又來趕你走，那才叫不省心！
千萬不要只顧貪圖房租貴/便宜就胡亂簽字，一定，一定要認(rèn)真仔細(xì)研究合同！如果遇到像博士舉例的這種挖坑條款，或者引誘租客向互聯(lián)網(wǎng)平臺借貸來實(shí)現(xiàn)按月支付租金什么的，一定要果斷拒絕！
最后，如果可以，盡可能直接找房東/租客簽約，沒有中間商吃差價(jià)。（比如博士自己對直接找我租房的客戶都是押一付一，既減少了租客的資金壓力又降低了管理難度），現(xiàn)在的租房合同上網(wǎng)就能下到格式化模板，但博士也提醒房東和租客，千萬記得核實(shí)對方的房產(chǎn)證，身份證等有關(guān)信息，有必要的話，看看芝麻信用分，或者天眼查，都很方便。
NO. 6｜陸 行穩(wěn)方能致遠(yuǎn)
解鈴還須系鈴人。近期中央再次強(qiáng)調(diào)，房住不炒，并且言之鑿鑿地說了不以房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)的刺激手段。近兩日杭州金沙湖、市北、世紀(jì)城和望江新城，土拍的溢價(jià)率明顯下降，這恰恰說明我們的政府，是有勇氣，拿著自己的土地財(cái)政開刀，有勇氣，且有執(zhí)行力。
土地成本趨于穩(wěn)定，必將從源頭控制住房產(chǎn)租售整條產(chǎn)業(yè)鏈的成本，最終為降低租客負(fù)擔(dān)，提供長效的保證機(jī)制。
在這里引用徐崢電影《幕后玩家》中王麗坤的一句臺詞，如果生活變成了一團(tuán)糟，就不如把過去的一切全都倒掉，重新開始。
（樂伽公寓）
