編者按：
富陽恩波網(wǎng)：8月5日，富陽區(qū)出讓1宗商住地，限商品住房**銷售均價22000元/㎡（含裝修）。若從地塊周邊地價和限房價10%利潤率倒推，地塊最終溢價將達(dá)到20%以上；
不過地塊規(guī)劃建設(shè)80000㎡的大型商業(yè)綜合體，須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，不等分割預(yù)（銷）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
另外，地塊總起價較高，達(dá)到33億元；住宅體量高達(dá)30萬方，在周邊競品較多的情況下，項目的去化將面臨挑戰(zhàn)。
因此，預(yù)計地塊競爭不激烈，將以低溢價成交。
若底價成交的情況下，住宅部分保本房價為17429元/㎡（精裝，含車位利潤），相比限價22000元/㎡（含裝修），有4571元/平米的預(yù)期利潤，因此住宅部分總預(yù)期利潤將達(dá)到13.7億元。這部分利潤是用于建造與運(yùn)營商業(yè)綜合體，房企對綜合體投資收益率的測算將決定最終溢價率的高低。
好地網(wǎng)8月4日消息（研究員 孫航海）明天，杭州富陽區(qū)將出讓1宗商住地，出讓面積209畝，容積率不大于2.73，建筑面積380790.4㎡。起價330870億元，起始樓面價8689元/㎡，上限樓面價11294元/㎡。
地塊限商品住房毛坯**銷售均價19000元/㎡，**銷售單價20900元/㎡，裝修限價3000元/㎡。
7月底，杭州已經(jīng)成功出讓了8宗限房價、限地價地塊，其中4宗宅地均拍到接近上限地價的情況，銷售利潤率不超過10%，4宗商地則因為地塊本身指標(biāo)、屬性等因素，溢價不盡相同。
本文從周邊地價、房價，以及本身規(guī)劃條件等方面，來看看富陽區(qū)這宗商住綜合體地塊能拍出多高的地價。
地塊指標(biāo)
地塊位置圖（來源：好地大數(shù)據(jù)）
此次出讓地塊須配建地上建筑面積不小于80000平方米商業(yè)綜合體（不包括專業(yè)家具建材市場、批發(fā)市場、會展演藝游樂場等），商業(yè)綜合體不得分割預(yù)（銷）售、不得分割轉(zhuǎn)讓；在地下一層集中設(shè)置6000-9000平方米的商業(yè)建筑面積，不得分割預(yù)（銷）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
此外，本地塊商業(yè)綜合體須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，具體條件如下：
(1)競得者（或其項目公司）須引進(jìn)2018或2019年入選中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力前10名；
(2) 競得者（或其項目公司）須引進(jìn)國內(nèi)持有3個以上、地上建筑面積不小于80000平方米、且運(yùn)營時間不少于5年的大型集中式購物中心（不包括建材市場、家具中心、批發(fā)市場、會展演藝游樂場等）運(yùn)行經(jīng)驗的企業(yè)（含其控股的子公司）統(tǒng)一運(yùn)營。競得人須在簽訂土地成交確認(rèn)書之日與富陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽訂《杭州市富陽區(qū)銀湖36號地塊履約監(jiān)管協(xié)議》，同時向富陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會繳納金額為人民幣伍億元整的履約監(jiān)管保證金。
1、地塊測算：
地塊出讓面積209畝，容積率不大于2.73，建筑面積380790.4㎡。起價330870億元，起始樓面價8689元/㎡，上限樓面價11294元/㎡。
其中，銀湖36號E地塊為商住混合用地，地上商業(yè)建筑面積不小于80000㎡，不大于E地塊總建筑面積的40%。配建地上建筑面積不小于80000㎡的大型商業(yè)綜合體，須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，不得分割預(yù)（銷）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
若地塊商業(yè)部分建筑面積取80000㎡，地價取3981元/㎡計算（杭州弘?yún)R于2017年11月27日競得的富春板塊商地），地塊起價對應(yīng)住宅部分實際地價為9941元/㎡，上限價格對應(yīng)住宅部分實際地價為13239元/㎡。
2、周邊地價：
今年6月14日，地塊東側(cè)500處，成交了2宗宅地。
碧桂園以總價192130萬元競得銀湖36號-C地塊，樓面價12630元/㎡，溢價率14.82%；
祥生以總價79010萬元競得銀湖36號-B地塊，樓面價11389元/㎡，溢價率21.16%。地塊內(nèi)配建不小于地上總建筑面積7%的公租房，實際成交樓面價約12585元/㎡。
若取碧桂園拿地價格12630元/㎡作為本次出讓地塊住宅部分地價倒推，預(yù)計成交樓面價10813元/㎡，此時溢價率為24.4%。
3、周邊房價
周邊在售項目有：金茂萬科·新都會，最新領(lǐng)出預(yù)售證（6月24日）高層均價21000元/㎡（含精裝3200）；
中國中鐵·諾德林溪府最新領(lǐng)出預(yù)售證（7月17日）洋房均價21300元/㎡（含精裝3500）；
新界2020最新領(lǐng)出預(yù)售證（6月13日）高層均價20800元/㎡（含精裝3000）。
而出讓地塊商品住房銷售均價為22000元/㎡（含精裝3000元/㎡），略高于目前周邊在售的項目。
取地塊本身上限房價（22000元/㎡），銷售利潤率零倒推，保本地價為14379元/㎡，已經(jīng)高于上限價格對應(yīng)住宅部分實際地價（13239元/㎡）。
若按銷售利潤率10%計算，保本地價為12320元/㎡，倒推成交地價10568元/㎡，此時溢價率21.6%。
地塊周邊地價、房價情況
測算說明：
①住宅部分按照限價來測算地價，房價取限價（毛坯**均價）+裝修價，同時考慮車位利潤(（限**均價含裝修*10.5-10萬）/每個車位對應(yīng)建筑面積)。
②成本=樓面價+契稅（地價3%）+建安成本+裝修成本（精裝限價的1/2）+營銷管理費（房價的2.5%）+財務(wù)成本（建安*1.5年*0.06）+各類稅費（房價的9.5%）。
③銷售利潤率=（房價-成本）/房價
④包含其他用途和配建的地塊，實際樓面價=（地價+配套配建成本）/可售住宅計容建面。
⑤商業(yè)部分地價參考周邊相似項目。
4、地塊屬性和規(guī)劃要求
地塊位于銀湖街道高橋村，金橋北路和新橋新路交叉口東北側(cè)，緊鄰杭富城際鐵路線，距離高橋站、新橋站都不到400米，未來交通便捷。
此次掛牌的地塊可分為銀湖36號D地塊和銀湖36號E地塊，2宗地塊中間道路為規(guī)劃道路，建設(shè)主體為富春山居集團(tuán)，計劃于2021年12月竣工，結(jié)合工程項目一并實施。兩個區(qū)塊各自指標(biāo)如下：
其中，E地塊需商業(yè)部分規(guī)劃建設(shè)不少于80000㎡的大型商業(yè)綜合體，建筑面積占宗地塊的21%，須引進(jìn)知名企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，商業(yè)綜合體不得分割預(yù)（銷）售、不得分割轉(zhuǎn)讓。
由于商業(yè)部分要求較高，同時須引進(jìn)知名企業(yè)等高要求，因此競爭估計不會非常激烈。
若底價成交的情況下，住宅部分保本房價為17429元/㎡（精裝，含車位利潤），相比限價22000元/㎡（含裝修），有4571元/平米的預(yù)期利潤，因此住宅部分總預(yù)期利潤將達(dá)到13.7億元。
這部分利潤是用于用于建造與運(yùn)營商業(yè)綜合體，房企對綜合體投資收益率的測算將決定最終溢價率的高低。
基于以上分析，好地研究院認(rèn)為，本地塊最終以低溢價成交的概率較大。
