關(guān)于“第二套房”如何認定，是一個簡單而又稍顯復雜的問題。它與名下房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)類型、房與貸等多種因素有關(guān)，影響范圍也不同。
簡單解釋一下：
二套房是如何認定的？
名下房產(chǎn)數(shù)量的認定，是“以家庭為單位”。
這里涉及到兩個問題：一個問題是什么算家庭，一個問題是什么房產(chǎn)計入套數(shù)計算。
1.家庭，指的是夫妻與未成年子女。
用三個例子來說明一下：
示例（1）：男女結(jié)婚之后，共同購買了一套房子，之前均無房產(chǎn)。這時候，無論登記在誰名下，這個家庭，就算有一套房。再行購買，算第二套。
示例（2）：男女結(jié)婚之前，男方名下有一套房子，是其個人婚前財產(chǎn)。隨后結(jié)婚，雙方共同出資購買了一套房子，登記在女方名下。這個家庭，視作有兩套房——因為男方名下有房，女方名下有房（其實這套房算夫妻共同財產(chǎn)）。
示例（3）：男女結(jié)婚之后生了一個孩子。隨后二人出資購買了一套房子，登記在孩子名下。在孩子未成年階段，視作這個家庭有一套房子。如果再行購買，算第二套。
也就是說，家庭單位，不管房產(chǎn)是誰的名字、是屬于夫妻共同房產(chǎn)還是一方的個人房產(chǎn)，均計入套數(shù)。
2.什么房產(chǎn)計入套數(shù)計算。
按照目前的限購政策，計入房產(chǎn)套數(shù)計算的房產(chǎn)類型，主要指的是普通商品住宅。所以，一般情況下，商業(yè)類的房產(chǎn)（例如寫字樓、商鋪等）不計入套數(shù)。
還有一類比較常見的房產(chǎn)類型：宅基地房。宅基地房，也不計入套數(shù)計算。
3.跨區(qū)域問題。
有些家庭確實有多套房，但是想在異地購房。那么，異地購房計不計入套數(shù)計算？
這個要看登記系統(tǒng)。例如，在A地有兩套房，現(xiàn)在想在B地再買一套。如果AB聯(lián)網(wǎng)（包括銀行系統(tǒng)），那么是能夠查到名下房產(chǎn)數(shù)量的，這時候再行購買，將視為多套房。查不到，B地房算首套。
房與貸的問題
以上是通用的、認定首套、二套房的基本規(guī)則。但是，還有一個比較重要的、受“二套房”影響的因素：貸款購房問題。
舉個例子：
假設(shè)之前有過一套按揭房。后來把貸款還清之后賣掉了，家庭名下已經(jīng)沒有其他房產(chǎn)�，F(xiàn)在打算購買一套。新購買的這套房子，算首套么？
如果按照套數(shù)計算規(guī)則，新購買的這套房肯定算**住房——因為家庭名下無房。但是，因為之前購房有過貸款記錄，所以，如果新購的這套房打算貸款，非�？赡馨凑斩追坑嬎闶赘侗壤唾J款利率。
這就涉及到另外一個認定規(guī)則：叫做“認房認貸”。這個規(guī)則全國不統(tǒng)一，地方自行而定。影響的是貸款購房的問題。
房、貸組合起來有三種方式，用上面的例子來解釋一下：
一種方式是“認房認貸”。這種認定方式下，家庭名下的房產(chǎn)套數(shù)、是否有過貸款購房記錄，均計入套數(shù)計算。上面示例中，家庭名下已無房，但是有過一套房的貸款記錄，所以，再行購買房產(chǎn)時，按照二套房來核定首付比例和貸款利率。當然，如果全款購買，就不涉及此問題（下同）。
一種方式是“認房不認貸”。這種認定方式下，不考慮之前有無貸款記錄，僅看家庭名下的房產(chǎn)數(shù)量。上面示例中，再行購買房產(chǎn)，將按照首套房核算貸款比例和首付。
一種方式是“認貸不認房”。這種方式與上一種方式相反。家庭名下有無房產(chǎn)不重要，看的是之前有無過貸款購房記錄。有，按照二套房核定貸款問題；沒有，按照首套房核定。
