小產(chǎn)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)所屬、合法性、交易稅費(fèi)三個(gè)方面。
1、按產(chǎn)權(quán)所屬分
房地產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，往往這般區(qū)劃是由于購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)是由房地產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)切割來(lái)的。
2、按合法性分
我國(guó)發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，而我國(guó)不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)政府發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。
鄉(xiāng)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書(shū)事實(shí)上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這類房子沒(méi)有我國(guó)發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，相關(guān)部門(mén)并不會(huì)開(kāi)展備案。
3、按交易稅費(fèi)分
所買的房再度轉(zhuǎn)讓時(shí)假如不用交付土地出讓金，這種為大產(chǎn)權(quán)。假如依舊需要補(bǔ)繳土地出讓金，這種的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。
按這類解釋普通商品房便是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房便是小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這個(gè)區(qū)別，購(gòu)房者可從合同**條土地使用權(quán)的取得形式中開(kāi)展確認(rèn)。
具體來(lái)講，房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是根據(jù)劃撥得來(lái)，則為小產(chǎn)權(quán)；如果是根據(jù)出讓或轉(zhuǎn)讓得來(lái)，便是這里所說(shuō)的大產(chǎn)權(quán)。
4、合法性不一樣，具有的權(quán)利不一樣
大產(chǎn)權(quán)房也就是購(gòu)房者既有了《房子所有權(quán)證》，也擁有《土地使用權(quán)證》。能夠合法的開(kāi)展二手房交易。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)能。
房產(chǎn)權(quán)原本是不分大小，僅有一種定義，但考慮到在我國(guó)的某些特色，造成了社會(huì)上某些約定成俗的叫法，對(duì)“大產(chǎn)權(quán)房”和“小產(chǎn)權(quán)房”在不一樣狀況下有不一樣表述。
1.開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這類叫法是由于購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)是由開(kāi)發(fā)商1個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)講開(kāi)發(fā)商的大，購(gòu)房者的小。
2.在我國(guó)發(fā)產(chǎn)權(quán)證(房屋所有權(quán)證書(shū),一般稱"房本")的叫大產(chǎn)權(quán)房。而在我國(guó)不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，換句話說(shuō)在農(nóng)民的集體用地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有在我國(guó)房管部門(mén)的蓋章，這類房子被即小產(chǎn)權(quán)房。
在我國(guó)的土地制度是土地國(guó)有制,換句話說(shuō)在我國(guó)的所有土地的所有權(quán)主體僅有兩種:一是國(guó)有(政府職能部門(mén)代表在我國(guó)管理).另一種是集體所有,是村民委員會(huì)等組織(老話稱"大隊(duì)"或"村里"等叫法)成員集體擁有的土地所有權(quán),這類所有權(quán)在法律上除不能買賣之外,出讓和出租也遭到許多條件的牽制.因而也就為造成了大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房。
3.買的房再出售時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再出售時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這類表述普通商品房便是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房便是“小產(chǎn)權(quán)”房，對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房者可從合同**條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。
小產(chǎn)權(quán)房交易有何問(wèn)題
1、沒(méi)法申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)
很多人也許會(huì)感覺(jué)，購(gòu)買了房子以后全部都是有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，可是小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是沒(méi)產(chǎn)權(quán)的，是因?yàn)檫@類房子是沒(méi)國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，自然買房合同也難以在房管局備案。因此你也就難以拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。
2、在想賣掉非常難
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是沒(méi)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，大部分的買房者依然要想購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)的房子的，假如業(yè)主要想向非集體成員的第三人出售小產(chǎn)權(quán)房，因其沒(méi)房產(chǎn)證而沒(méi)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全能夠與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，做到一房二賣或者多賣的目的，第三人的利益將無(wú)法得到保障。
3、購(gòu)買壓力很大
盡管購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的總價(jià)格非常低，但因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)房產(chǎn)證，沒(méi)經(jīng)過(guò)備案，就不可以去銀行做貸款，只能一次交清房款。相對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)實(shí)際上壓力也很大。而且現(xiàn)在不可以去銀行做貸款，同理未來(lái)也不可以拿這個(gè)房子去銀行做抵押，再者交易的時(shí)候也許也有很多的風(fēng)險(xiǎn)和坑。
4、質(zhì)量也許存在問(wèn)題
參建小產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)商一般全部都是某些非常小的房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，為賺錢(qián)也許會(huì)偷工減料，加上職能部門(mén)缺乏監(jiān)管，存有嚴(yán)重安全隱患，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題，更沒(méi)法做到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房子質(zhì)量糾紛，買房者維權(quán)難，終只能自行承擔(dān)損失。
5、遇拆遷難賠償
盡管大家遇到拆遷賠償?shù)膸茁史浅Ｐ。惨紤]到房子也許遇到的問(wèn)題，是因?yàn)橘?gòu)買小產(chǎn)權(quán)的買房者不是房子合法所有人，沒(méi)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，買房者將來(lái)遇到拆遷，將很難得到補(bǔ)償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆，購(gòu)房人也許面臨既沒(méi)法取得房子，又不可以索回房款的尷尬局面。
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