隨著市中心單價5萬+的「和品」觸發(fā)頂格社保，11月上半場登記的紅盤，已經(jīng)紛紛亮出成績單——
尤其是「單價2萬+」的序列，時代·天境的「無房家庭」和「普通家庭」社保門檻雙雙破50個月，星創(chuàng)城的「無房家庭」社保門檻更是達到109個月。
是啊，無論樓市季節(jié)如何更迭，高端改善和低總價「門檻級」的購房需求，還是那么旺盛。
市中心的高端改善選擇，數(shù)來數(shù)去就那么幾個區(qū)域，蔣村申花文暉錢江新城奧體濱江……還往往多年「懷一胎」，產(chǎn)出比很低。
相比之下，還是低總價的購房需求更幸福一些，加上這幾年杭州的飛速發(fā)展，越來越多新房單價2萬的板塊，也紛紛擁有了「高含金量」的城市配套，居住感受倍增。
濱江西側(cè)的銀湖，就是一個典型。
放在15年前，以風景秀麗聞名的銀湖，也是杭州改善人群的選擇之一，建造的房子以排屋別墅為主，從沒有把橄欖枝拋給年輕人。這樣的銀湖，「陽春白雪」，但也「曲高和寡」。
現(xiàn)在不一樣了，首先是住宅產(chǎn)品上，銀湖也開始造起了成片的高層住宅，眾安集團就在這里開發(fā)了兩個項目——
已經(jīng)清盤的順源府，中簽率一度低至13%；還有馬上要入市的瑞源邸，是目前銀湖離地鐵站最近的新項目，距離虎嘯杏站直線約400米。
有了高層住宅，還得通過配套把人吸引過來。杭州城市骨架拉大的同時，銀湖這樣直通之江、濱江的硬板塊，自然也要覆蓋上一層層的城市煙火氣——
從前的銀湖被贊「曲徑通幽」，其實就是交通不便；但現(xiàn)在的銀湖，手握讓很多區(qū)域羨慕的交通條件，已開通的地鐵6號線和彩虹快速路，貫穿了整個銀湖，連接著之江與濱江。
☝瑞源邸區(qū)位效果圖
從瑞源邸門口的虎嘯杏站出發(fā)，隔了3站路就是之江的音樂學院站，隔7站路就到了濱江區(qū)的西浦路站，再往東還直通奧體、亞運村，然后往北拐向火車東站。
銀湖的群山懷抱里，還長出了一座規(guī)劃面積約26.3平方公里的銀湖科技城，就在瑞源邸東側(cè)，一棟棟產(chǎn)業(yè)園區(qū)，矗立在去往樓盤的必經(jīng)之路上。
若干年的經(jīng)營之下，目前已有總部項目40多個，集聚創(chuàng)新型企業(yè)近500家。在2022年亞運會前，這里還要基本建成總部樓宇7幢以上、完成主體結(jié)頂17幢以上。
不光如此，銀湖科技城在地理站位上，還處在了未來科技城與濱江區(qū)的「L型」折角上，它的成長，還能接收到這兩大「數(shù)字經(jīng)濟高地」的輻射。
中國城市競爭有兩個新賽道——數(shù)字經(jīng)濟和TOD的競爭。
顯然對銀湖來說，抓牢產(chǎn)業(yè)當然還不夠，接下來，銀湖還要朝著建設(shè)激發(fā)區(qū)域活力的TOD項目前進。
地鐵6號線在銀湖核心區(qū)內(nèi)設(shè)有四大站點，每一個站點，現(xiàn)在都明確了規(guī)劃定位——野生動物園東站要建成文化創(chuàng)意街區(qū)，銀湖站定位為總部經(jīng)濟街區(qū)；虎嘯杏站要建起中央商務街區(qū)，受降站是教育制造街區(qū)。
今年3月份，野生動物園東站發(fā)布了TOD概念性方案，看起來就像要建一座微型城市，有市政辦事大廳、購物中心、商業(yè)街、總部大樓、酒店、中央公園、住宅等等。
要知道，這塊地都還沒出讓，卻先把出色的總體概念方案做出來，足以看出這個區(qū)域的雄心。
☝動物園東站概念方案丨圖自《富陽發(fā)布》
另一邊，銀湖站也沒落下。
今年5月份，富陽開發(fā)區(qū)官微發(fā)布公告：「近期將對銀湖大草坪地塊進行開發(fā)建設(shè)，并結(jié)合銀湖地鐵站，打造集大型購物中心、高端酒店、商業(yè)辦公和住宅于一體的地標性綜合體�！�
而在富陽區(qū)《2021年區(qū)政府工作報告重點工作一季度完成情況》中，也明確寫到了「要啟動2個地鐵TOD的建設(shè)，并且已經(jīng)和大悅城控股達成了初步合作意向，會繼續(xù)深入對接」。
一時之間，「大悅城或?qū)⑦M駐銀湖TOD地塊」的消息不脛而走。最終會不會是大悅城或其他商業(yè)，我們不知道，但按銀湖現(xiàn)在的雄心，預設(shè)起點已經(jīng)這么高了，很難往下走。
☝銀湖站城市設(shè)計效果圖丨圖自富陽開發(fā)區(qū)官微
這樣的銀湖，有地鐵，有產(chǎn)業(yè)，未來還有TOD綜合體以及購物中心，就有了更多煙火氣和競爭力，同時吸引著更多的開發(fā)商和購房者。
大概也正因如此，眾安集團選擇了在銀湖深耕，在造了一個順源府之后，又迅速補上一個瑞源邸——
同樣擁有「高含金量」的種種城市資源配套，還有著杭州實打?qū)嵉摹搁T檻級」總價：整盤限定均價20500元/㎡，總價**180萬，三成首付只要54萬起。
而且，瑞源邸并不是一個純住宅項目。
它離地鐵站近，直線距離虎嘯杏站約400米，距離大悅城可能進駐的銀湖站TOD也只有800米左右。在這樣的位置，如果僅做一個純住宅樓盤，對城市而言多少有點浪費——
瑞源邸不止有住宅，在土地出讓條件里，還規(guī)定了要建商業(yè)配套，還要造一座四星級酒店。這是一個復合業(yè)態(tài)的綜合體項目，有區(qū)域地標效應。
☝瑞源邸樓盤效果圖
星級酒店就是區(qū)域的大配套。尤其是瑞源邸的這個酒店，它往東200米，便是正風生水起的銀湖科技園，以后到銀湖出差、業(yè)務交流的商務人士，就有了新的下榻之處。
星級酒店也可以是樓盤自身的配套。家門口的酒店有很多妙用，比如可以約人在酒店大堂談生意，不想做飯時，也可以去酒店餐廳就餐。
開發(fā)商把樓盤的「復合性」，也帶到了住宅園區(qū)之中。
瑞源邸的住宅總共10幢樓，一條約350米的健康跑道環(huán)繞在園區(qū)中央，沿著跑道，「復合」了多種功能業(yè)態(tài)，可以看到熱力健身墻、羽毛球場、有沙坑的兒童游樂場、室外會客平臺等等。
☝瑞源邸樓盤效果圖
并且，園區(qū)地勢呈天然的南高北低，開發(fā)商沒有選擇把它填平，而是依勢做了階梯式、多層次的復合園林景觀。
例如歸家入口的中央水景花園，運用高低差做了層層跌水，兩側(cè)圍著草坪階梯劇場，變成了一個有度假感的鄰里互動空間。
樓盤房源全部精裝修交付，戶型建筑面積以約93㎡、99㎡、121㎡為主，都是三房兩衛(wèi)或四房兩衛(wèi)，也貼合當前低總價購房者的主流需求。
☝瑞源邸約99㎡戶型示意圖
最近，一份關(guān)于杭州第三批土地集供限價調(diào)整的文件被廣為流傳，接下來杭州的新房限價標準，或?qū)⒂幸欢ǖ淖兓簧賲^(qū)域的漲幅500-2000元/㎡不等。
等下一次銀湖有宅地出讓，或許也就不再是20500元/㎡的限價了。畢竟瑞源邸地鐵3站之外的之江，新房限價3.2W/㎡起，次新房單價普遍5萬左右；7站之外的濱江區(qū)，核心區(qū)域的二手次新房價七八九萬都有。
不過，即便限價調(diào)整，大多數(shù)區(qū)域的新房價格，還是遠低于周邊次新房的成交價，而杭州旺盛的高端改善和低總價購房需求，它也依然在那兒。
就像如今市場肉眼可見趨冷，很多人依然「殺不進」時代·天境、星創(chuàng)城這些項目的搖號場。
話說回來，限價微調(diào)、市場降溫，對低總價購房者而言并非壞事，對于真正想買房自住的人而言，反而意味著搖中機會總歸大了，再也不用總是心酸地「陪跑」。
即將開盤的地鐵樓盤瑞源邸，這次也給足了機會，要一口氣拿出357套房源，在這樣的市場下，搖中概率總能更高些。
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