然而當下的商業(yè)地產已經跟20年比的話今非昔比了，按照我的話說叫做三代養(yǎng)一鋪，已經成為新常態(tài)了。
其實關于商業(yè)的供應國際化有這么一個通用的標準，什么標準？
一個城市的人均商業(yè)占有面積應該控制在1.2平方米以內，如果超過這個標準的話就是供大于求。然而中國大部分城市的核心城市的人均商業(yè)占有面積已經嚴重的超標了，達到多少？達到1.5平米以上。級別越低的城市商業(yè)體量過剩的情況往往就越嚴重。造成這種現象的原因啊是地方政府在城市規(guī)劃進程之中，對于商業(yè)有特殊的偏好，似乎商業(yè)體量的整個的大小決定了一個城市的經濟發(fā)達的這么一個程度。
基于此，地方政府規(guī)劃了大量的大規(guī)模的商業(yè)用地，開發(fā)商如果想順利拿地的話，就必須迎合政府的有關的需求配件，大量的商業(yè)綜合體，供大于求的市場現狀，直接導致商鋪成為投資最失敗的重災區(qū)
除此之外還有一些微觀的因素，您一定要搞清楚。
**就是商鋪本身的性質原因，跟所有的商業(yè)房產一樣，商鋪他不能落戶，產權通常它只有40年或者50年，賣出的時候交易的稅費同樣要比70年的住宅高出太多了，稅費成本太高，極其不利于二次的轉手，接盤的周期也會非常的長。
第二點就是買商鋪核心要素什么地段，然而地段卻是最不穩(wěn)定的，也許今天小吃街林地客流量非常的大，但是也有一些很小的動作，會在不經意之間破壞整個一個商圈的整體性，削減相應的凝聚力，影響到整個商鋪的投資回報率。
比如說您家商鋪門口新加一道護欄，比如說新規(guī)劃幾個車位，比如說新建一個過街天橋，這都會導致原本的位置**的變成位置最差的，位置最差的反而變成位置好了？而這些難以預知又影響極大的變數，在買的時候它根本就不會體現出來。
因此在實際上大多數商鋪的租金高峰一般只有短短的幾年時間，現在的租金回報率并不代表永遠或者并不代表未來10年，也許10年前您投資商鋪可以說是賺的盆滿缽滿了，每年的租金回報率大概在8%左右，12年您覺得算得挺清楚，差不多能回本了，但是這幾個數據一路下滑腰斬，大部分商鋪的回報率直接在2%~5%左右，能超過6%就不錯了，4000擱進去一套就是20周年下去了，得不償失。
第三點目前隨著互聯網的高速發(fā)展，實體店的整體落寞已經成為了不爭的事實，這個購物的場景由實體向互聯網進行轉移了，使得商業(yè)地段越來越扁平，商鋪的地段價值也大打折扣了，原本由地段凸顯的流量的優(yōu)勢，如今已經被互聯網掌控了，一家角落里的商鋪門可羅雀，說不知90%的收入來自哪呢？來自網上的成交你想象不到，而真正熙熙攘攘的旺鋪也有可能經營慘淡，或許有人就問了，是不是就不能買商鋪了？
其實商鋪也并不是您不能買，而是需要有很強的啊、專業(yè)知識以及人脈關系。優(yōu)質的復雜開發(fā)商要么就自持了，而說實話要不就都給這些關系戶了，說實話能夠真正進入市場正常銷售的少之又少，您遇到的概率說實話很低了，按照我的話說沒戲。
如果您非要趟投資商鋪這趟渾水的話，那么請注意以下幾點，我給您以下幾點的建議。
**，商業(yè)地產的投資序列以此為連接的住宅底商，其次是購物中心的金街，再其次是購物中心的內褲，遠郊專業(yè)市場的內褲，這是幾個點？您能通過關系買到更好的臨街住宅地商的話，您就盡量不要考慮后面幾種了。
第二點，您一定要大量的咨詢專業(yè)的人士給您選擇，這里的專業(yè)人士不僅僅是地產的分析師，更寶貴的意見來自哪？來自那些開店做生意超過10年以上的個體經營戶，商鋪的優(yōu)勢，他們是最有辨識力和發(fā)言權的？
第三點就是新的商業(yè)街的臨街鋪也很重要，但是您要堵這條商業(yè)街未來能否發(fā)展起來的話，要參考周邊到底有多少個社區(qū)，商業(yè)街的配套有沒有品牌餐飲店和有關的高端的電影院，這都是吸引人流量的重要的商業(yè)街。
總之好的商鋪只有一種，在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商品，分析他們的優(yōu)點，最后你會發(fā)現商鋪投資無異于一種小型的創(chuàng)業(yè)，不僅需要技術，還需要足夠多的運氣，一般人不要嘗試，如果要嘗試的話就要把這些細節(jié)研究透了？
