寫(xiě)字樓是什么意思
寫(xiě)字樓的土地性質(zhì)是商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限大多為40年（住宅為70年），從價(jià)格上看，寫(xiě)字樓價(jià)格普遍為周邊住宅50%左右，寫(xiě)字樓可用于商業(yè)辦公及注冊(cè)公司地址，寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)到期需要提前一年向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期時(shí)可能需要補(bǔ)交土地出讓金;或者是國(guó)家收回土地及地上建筑，并且按照相關(guān)規(guī)定給予給業(yè)主補(bǔ)償。
市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的平定標(biāo)準(zhǔn)有兩種，即甲級(jí)寫(xiě)字樓和5A寫(xiě)字樓。其中甲級(jí)寫(xiě)字樓只是業(yè)內(nèi)通行的叫法，我國(guó)沒(méi)有明確的規(guī)定什么樣的寫(xiě)字樓才能稱(chēng)甲級(jí)寫(xiě)字樓，國(guó)際上判斷是否為甲級(jí)寫(xiě)字樓，主要看其管理國(guó)際化、空間的舒適性和實(shí)用性、便捷的交通和商務(wù)化等8個(gè)方面。
甲級(jí)寫(xiě)字樓釋義
寫(xiě)字樓按照其綜合類(lèi)別可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，其中以甲為最，也就是說(shuō)，甲級(jí)寫(xiě)字樓是辦公空間中的**級(jí)別。
甲級(jí)寫(xiě)字樓在建筑設(shè)計(jì)和視覺(jué)體驗(yàn)上都是優(yōu)質(zhì)的，甚至很多都成為了當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)，租戶(hù)置身其中富有成功感和力量。
寫(xiě)字樓，到底應(yīng)該買(mǎi)還是租？
買(mǎi) 寫(xiě)字樓
1、以租養(yǎng)貸，抵御通貨膨脹，自用投資皆相宜。
2、回報(bào)期長(zhǎng)、回報(bào)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、操作簡(jiǎn)單，實(shí)現(xiàn)資金利益**化。
3、寫(xiě)字樓投資將成為主要投資渠道，公司固定資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)逐年升值。
4、可用于銀行抵押，保值增值可融資，為企業(yè)帶來(lái)資金支持。
5、提升品牌形象，增強(qiáng)客戶(hù)信任安全感。
6、利于增強(qiáng)外部人才吸附力，提高員工穩(wěn)定性。
7、抵扣企業(yè)所得稅。
租 寫(xiě)字樓
1、通貨膨脹，人民幣貶值，房租逐年上漲。
2、交租等于消費(fèi)每天為房東打工，僅投入無(wú)回報(bào)。
3、投入成本逐年增加，產(chǎn)業(yè)升值與企業(yè)實(shí)力無(wú)關(guān)。
4、無(wú)法抵押，遇到資金問(wèn)題無(wú)法變現(xiàn)。
5、房東隨時(shí)收回房屋使用權(quán)，不利于公司發(fā)展穩(wěn)定性，有損品牌形象。
6、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，不足以吸引高素質(zhì)人才，易造成員工流失，影響公司業(yè)務(wù)。
為什么很多優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)自己的寫(xiě)字樓？
1、 不可替代的實(shí)力背書(shū)。跟客戶(hù)、員工說(shuō)，這是企業(yè)買(mǎi)的寫(xiě)字樓，企業(yè)實(shí)力不言自明。
2、標(biāo)準(zhǔn)高端寫(xiě)字樓實(shí)際上是稀缺品。整棟的民房，總價(jià)太高，缺乏管理，商住一體的非標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，客戶(hù)太亂，真正的標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓供給十分有限。
3、住宅和寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛，使寫(xiě)字樓成為現(xiàn)金流穩(wěn)定、回報(bào)率客觀(guān)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。良好區(qū)域好品質(zhì)的寫(xiě)字樓可實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)年穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而回報(bào)率可實(shí)現(xiàn)5%以上。
購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓都需要注意哪些問(wèn)題？
1、產(chǎn)權(quán)
如購(gòu)買(mǎi)的是期樓，一定要打聽(tīng)是否有預(yù)售證；如果購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)樓，則一定要留意是否已完成了規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和質(zhì)量驗(yàn)收。
2、大堂
大堂是寫(xiě)字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫(xiě)字樓使用率**的地方。大堂是展示樓盤(pán)硬件裝修和軟件服務(wù)的一個(gè)縮影，可以說(shuō)是企業(yè)的臉面。
一般情況下，大堂的挑高越高，越顯的氣派。同時(shí)，大堂接待臺(tái)的設(shè)計(jì)、頂上吊的燈、墻上掛的畫(huà)等等，都會(huì)影響大堂的氣質(zhì)觀(guān)感，但是在期房預(yù)售時(shí)是看不到這些的。所以，你**選擇有寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)商。
3、電梯
電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)。在寫(xiě)字樓內(nèi)上班的人比較多，對(duì)電梯的依賴(lài)程度高，而且電梯要容納比較多的人，這就要求電梯的數(shù)量要多，電梯運(yùn)行的速度要快、穩(wěn)、安全。
4、采光與凈層高
采光、凈層高、空氣質(zhì)量是室內(nèi)舒適度的重要指標(biāo)。目前寫(xiě)字樓和高端公寓類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)始重視空氣質(zhì)量，良好的送風(fēng)系統(tǒng)開(kāi)始成為不少企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的硬指標(biāo)。
5、停車(chē)位
如今，私家車(chē)越來(lái)越常見(jiàn)，不少人會(huì)開(kāi)車(chē)上下班，因此，寫(xiě)字樓的車(chē)位是否充足、停車(chē)位條件如何、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，也是需要考慮的。
6、物業(yè)服務(wù)
物業(yè)服務(wù)能不能達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，是部分人選址甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要原因之一。很多在售項(xiàng)目已經(jīng)意識(shí)到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問(wèn)題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理�？梢哉f(shuō)，物業(yè)管理的水平好壞也是直接影響項(xiàng)目升值的重要因素之一
7、配套
在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓之前一定要對(duì)寫(xiě)字樓的配套設(shè)施有個(gè)全面的了解。譬如會(huì)客區(qū)域可以提供哪些服務(wù)？沒(méi)有員工餐廳？電梯數(shù)量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？附近的銀行有哪些，離得有多遠(yuǎn)
8、相關(guān)費(fèi)用
要搞清楚水電費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式有哪些以及除此之外還有哪些費(fèi)用
題外拓展：高房?jī)r(jià)下，為何寫(xiě)字樓空置率反而高了，租金還下跌了
從樓市的角度，尤其是政策利好的新聞曝光上來(lái)看，那深圳**是今年的一哥，無(wú)論是這個(gè)粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃，還是**中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的建設(shè)，都是**的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，政策紅利滿(mǎn)滿(mǎn)，而這個(gè)深圳的人才引進(jìn)以及近期豪宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使得深圳樓市的火越燒越旺。
面對(duì)如此多的利好人人們預(yù)期的上升，房?jī)r(jià)跟著水漲船高，也在我們的預(yù)料之中�？墒墙谖覀兒荏@奇的發(fā)現(xiàn)，深圳的寫(xiě)字樓的空置率卻在大幅提高，租金大跌了40%，40%，按理說(shuō)這個(gè)政策紅利給了區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)和人口應(yīng)該變得多了起來(lái)。為何深圳的寫(xiě)字樓控制率反而高了，租金還下跌了
深圳的豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，深圳的千萬(wàn)級(jí)豪宅現(xiàn)日光盤(pán)，其中在19年11月份，深圳市的二手住宅一共成交了8013套，創(chuàng)下了三年多以來(lái)的新高。火熱的這個(gè)住宅市場(chǎng)卻使得深圳寫(xiě)字樓的市場(chǎng)變得是更加的冷靜。今年19年的三個(gè)季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率已經(jīng)高達(dá)了22.4%了，部分片區(qū)空置率接近50%，很多朋友就問(wèn)了，究竟什么原因?qū)е卤饍芍靥斓倪@么大的差距？
我覺(jué)得有以下這三個(gè)重要原因
**點(diǎn)是從需求上來(lái)看，這兩者本身它就是不一樣的，對(duì)于房地產(chǎn)住宅來(lái)看，住宅大大多數(shù)人心目之中其實(shí)不僅僅是一種簡(jiǎn)單的商品，而是一種投資品了，寫(xiě)字樓它就不一樣了，它只有純粹的使用價(jià)值。雖然有一些大集團(tuán)會(huì)自己購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，但大多數(shù)時(shí)候它都不是為了投資而用于自助，大多數(shù)的中小企業(yè)則會(huì)直接租用寫(xiě)字樓。因此在這種情況下，其實(shí)深圳的寫(xiě)字樓本身就是呈現(xiàn)出一定程度的供給過(guò)剩的狀態(tài)。
第二點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)的變化和當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。深圳中心區(qū)的選擇的入駐企業(yè)主要是地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)以及為這些企業(yè)服務(wù)的會(huì)所和律師等中介的機(jī)構(gòu)。但是近年來(lái)的金融去杠桿之后，很多影子銀行機(jī)構(gòu)都在陸續(xù)的退出，這自然就會(huì)影響到寫(xiě)字樓的租賃。
其次當(dāng)下經(jīng)濟(jì)不太好，很多企業(yè)迫于生存的壓力，都會(huì)選擇把寫(xiě)字樓租到更加便宜的地方，這也導(dǎo)致了市中心的寫(xiě)字樓的空置率反而越來(lái)越高了。
最后我認(rèn)為房?jī)r(jià)在一定程度上也會(huì)倒逼寫(xiě)字樓，為什么呢？首先市中心的房?jī)r(jià)居高不下，使得員工的日常生活開(kāi)支加大，很多企業(yè)為了留住人才，不得不提高員工的收入，使得用工的成本增加。
第三點(diǎn)房?jī)r(jià)高漲的底層邏輯還是因?yàn)榈貎r(jià)的上漲，許多高級(jí)險(xiǎn)額的租金上漲也會(huì)倒逼企業(yè)被迫搬離。大家還記得之前的華為嗎？40輛8噸貨車(chē)共60車(chē)次，2700名員工搬遷到東莞的松山湖，為什么呢？還不是因?yàn)榈貎r(jià)年年再漲，無(wú)論是企業(yè)還是員工都受不了，所以房?jī)r(jià)在一定程度上也會(huì)倒逼產(chǎn)業(yè)，如果一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了空心化，這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)就沒(méi)有了支撐，即便有再多的樓市利好的話(huà)，那也只能是空中樓閣。
當(dāng)然了從長(zhǎng)期來(lái)看，我還是非常看好深圳的發(fā)展的，深圳作為中國(guó)改革開(kāi)放的窗口，一直都是得中國(guó)改革開(kāi)放紅利之城的之先的城市。最近深圳又有國(guó)家粵港澳大灣區(qū)的政策紅利，未來(lái)深圳的企業(yè)發(fā)展也會(huì)一定會(huì)有大有可為的，但是我也同時(shí)希望深圳樓能夠在樓市這方面腳步走得慢一點(diǎn)，來(lái)的深圳人這句話(huà)熱人心，但卻別讓這個(gè)高房?jī)r(jià)寒人心。
