網(wǎng)絡上瘋傳黑龍江鶴崗的房價已經(jīng)跌到難以置信的程度了，其中南山區(qū)九州新建小區(qū)的房價僅300塊錢一平方米，有一個320平的復式，總價只有155,000，房價如白菜一樣，一套幾百平的房子，也就北京一個普通住宅衛(wèi)生間那么一個價格，這點來看真是讓人大跌眼鏡。不止如此，有網(wǎng)友評論說，正好有鶴崗的同事說親戚家房子出租，冬天只要租客取暖費不收房租了，只要您交取暖費，連房租都不要。此生一出，對于我等每天都被北上廣超一線城市房價洗腦的人來說，可謂滿腦子的問號。
為什么鶴崗的房價跌這么慘，房價幾百塊錢一瓶都沒人買？如果現(xiàn)在中國出現(xiàn)這樣的城市，那10年20年以后，中國有多少四五線城市的樓市要涼涼了呢？
首先咱們現(xiàn)在說說鶴崗房價的真實的情況，我在網(wǎng)上搜索了一下鶴崗在售樓盤的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)啊目前鶴崗在售的新盤的項目有5個左右，**的銷售單價為3200一平，**單價是4300。在二手房方面，咱粗略統(tǒng)計啊有126套房源在銷售，其中**的房屋總價是38,000，63平的兩居室和每平方米單價是603塊錢左右，更甚者有網(wǎng)友報出總價還有更低的不到2萬塊錢一套，真是沒有**只有更低了。
但是這些房源大多數(shù)為當?shù)氐呐锔姆啃再|和一般商品房相比較的話，還是有明顯的區(qū)別的，不僅房子的品質差，而且想對于普通商品房那種下房本速度快來看，這套房子估計要等好幾年。不過咱話說回來，再便宜的白菜它也是菜，棚改房它也是房，這個價格什么人工成本、建筑成本都不要錢了嗎？論房價來看，就這點來看，我只服鶴崗。
其次咱們再來看一看造成鶴崗樓市如此慘的原因到底有哪些？
分析一個城市的房價除了政策以外，其余影響無非就是一個城市的發(fā)展和人口產業(yè)等情況。鶴崗作為一個總面積14,684平方千米，下轄2個縣和6個區(qū)，2017年總人口百萬的地級市，房價確實是低于國內同類城市房價的平均水平。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，鶴崗的戶籍人口已經(jīng)連續(xù)16年呈現(xiàn)負增長了，當然人口流出也是國內很多此類城市這么一個通病，而鶴崗城鎮(zhèn)人口高達83.3萬人，城鎮(zhèn)化率目前來看已經(jīng)高達82.6%，這個比例已經(jīng)超出很多發(fā)達國家這么一個水平。
兩個縣城人口所剩很少，想要農村人進城買房的空間也有限，只能指望著6個區(qū)的存量人口去化，而城區(qū)人口又在不斷的流失，所以房價自然沒有上漲的空間。那就在一周之前，發(fā)改委在2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務之中，就首次公開提及收縮型城市，發(fā)改委表示啊收縮型中小城市，要瘦身強體，嚴控增量，盤活存量，引導人口和公共資源向城區(qū)集中。鶴崗正是收縮型城市的典型的代表，鶴崗的房價不是今天才低的，兩年前更低，現(xiàn)在的價格還漲了一些，鶴崗曾經(jīng)是中國的十大煤礦之一能源重鎮(zhèn)，也曾是先進產業(yè)的代表，也曾經(jīng)輝煌過。
縱觀全世界，礦業(yè)城市的繁榮時間它都比較短，資源枯竭了，城市最終都會衰敗。國外特別典型的就是德國的魯爾區(qū)的眾多城市，原來是德國房價**的地區(qū)之一了，現(xiàn)在是德國房價**的地方，國內比較典型的就是玉門，石油枯竭了5000塊錢的房價，不是一平方米的價格，是一套房的，價格比鶴崗還便宜5000塊錢。鶴崗是典型的資源型城市，因煤而興，同樣也因煤而困。
作為老工業(yè)種地的鶴崗，作為一個以煤炭為支柱型產業(yè)的城市，伴隨著產業(yè)的更新?lián)Q代，能源型城市逐漸失去了發(fā)展的活力和先機。那就在2011年，鶴崗市被國家確定為第三批的25座資源枯竭型城市之一，這個城市的GDP在2017年前4年之中有3年是負增長的。自納入資源枯竭型的城市以來，鶴崗市近些年來加快培育接續(xù)替代產業(yè)，其中主要產業(yè)之一就是石墨烯。
我們再看一下鶴崗樓市的供需端，數(shù)據(jù)顯示2017年鶴崗市房地產的開發(fā)完成投資是8.1億，比上年增長了114.2%，房屋的施工面積呢是160.7萬平方米，比上年增長了25%，其中住宅有137.5萬平方米，增長了23%，新開工面積是40.5萬平方米，比上年增長了3.2倍。其中住宅是31.7萬平方米，商品房的銷售面積是13.3萬平方米，比上一年增長了24%。商品房的銷售額近4億元，比上年增長了34.9%。每平方米的房屋的平均均價是3007塊錢。從2017年的數(shù)據(jù)推算啊一年銷售13.3萬平方米，如果一套房子100平方米計算的話，大概就是1300套，即使按照80平方米計算的話，成交也不足1660套。
按照人口百萬的地級市來看的話，確實數(shù)據(jù)少的太可憐了，而且盡管銷售業(yè)績增長了20%，但是房屋施工面積是160萬平方米，新開工面積有40萬平方米，比上年呢增長了3.2倍，供給量增速如此之快，必然會導致供大于求的節(jié)奏。這房價翻身恐怕是短期之內沒有希望了，資源庫建設城市的房價的崩潰再次說明了簡單不過的道理。這個城市如果沒有了，人什么價格都維持不了。
強大，如美國的底特律曾經(jīng)令人心目神往的汽車之城，在汽車危機和汽車產業(yè)的危機之下，同樣不得不面臨人口外流和房價崩塌的結局。何況像那些小的資源型城市，在目前互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達的今天，互聯(lián)網(wǎng)城市北上廣深和杭州已經(jīng)成為**競爭力的城市了。伴隨著現(xiàn)在南部發(fā)展速度明顯高于北部的發(fā)展狀況，無論是鶴崗還是東三省，都比南方的大城市慢了不少，人口流出嚴重，年輕人普遍不愿意留在老家，都想去南方更大的城市打工，特別是前兩年開始，各個城市一輪輪的人才大戰(zhàn)，本質上就是城市之間硬核實力的比拼孰強孰弱一世變質。
更令人擔憂的是什么？就是城市的收縮不局限于資源型的枯竭城市，一些并非以資源為主導的城市同樣在面臨收縮。比如說東北的一些重工業(yè)城市，西部的一些偏遠的小城市，必然呢也是人口流出的城市，沒有資源，沒有產業(yè)，當經(jīng)濟衰退與人口外流疊加而至，連既有的城市基礎設施它都無法維持，更不用說房地產這種過度依靠人口和資金的產業(yè)罷了，所以最近發(fā)改委明確要求收縮型城市要縮身墻體是再明顯不過的信號了，城市不一定永葆青春，城市規(guī)劃也不可能永遠擴張，房價也不一定永遠都會漲，要接受城市收縮這么一個現(xiàn)實。
未來在收縮型的城市人口流失，土地指標和財政補貼必然要隨之減少。收縮城市想要再玩大建新區(qū)和土地財政的游戲，恐怕呀行不通了。
對于小城市的購房者而言，買房子還是需要買成熟的社區(qū)房子可以保值，而新區(qū)擴張已是強弩之末，千萬不要買新建的樓盤，特別是新開發(fā)的區(qū)域，四五線城市的房子，白菜價的序幕是否由鶴崗拉開，其實這不會的，但是從未來總的來說，有價值的城市的房子會越來越難買，沒價值的城市未來的房子肯定會成為累贅的城市啊也會成為房子價值的重要的因素，
