最近我看了一部電影，這個(gè)電影的名字叫做貧民窟的百萬(wàn)富翁。這個(gè)電影厲害了10多年前上映的時(shí)候一舉斬獲了8項(xiàng)奧斯卡的獎(jiǎng)項(xiàng)，也將印度**城市孟買(mǎi)的高房?jī)r(jià)和糟糕的貧民窟暴露在世人的眼前。
那個(gè)時(shí)候孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)在全球的排名是第10位，中國(guó)的上海和北京則分別列位全球的第66位和第77位，完全是一副大哥喬小弟這么一個(gè)姿態(tài)。而在2016年開(kāi)始，孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)卻接連的降價(jià)，在全球房?jī)r(jià)的Top10當(dāng)中，北京和上海都位列其中了，而孟買(mǎi)卻早已的不見(jiàn)蹤影了。不僅僅是孟買(mǎi)，印度其他五大城市在這兩年房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)了巨幅的下跌。
印度的各大城市為何房?jī)r(jià)紛紛下跌？對(duì)我們而言又有哪些借鑒的意義？
好了，咱們閑話不多說(shuō)了，開(kāi)始進(jìn)入我們今天的正題，那就在1975年的時(shí)候，印度一套300方的公寓的樓的價(jià)格是60多萬(wàn)盧布，相當(dāng)于10萬(wàn)人民幣，而現(xiàn)如今這房子已經(jīng)價(jià)值3億6000萬(wàn)的盧布，你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)3億6000萬(wàn)盧布和多少錢(qián)？6000多萬(wàn)人民幣，在這40多年間漲了600倍。不僅如此，從2014年到2016年，孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)收入比仍然是一路飆升的，躍居亞洲的第二位。這對(duì)當(dāng)?shù)匾粋�(gè)普通的工薪階層而言，如果你想買(mǎi)一套改善的房子居住的話，意味著您要不吃不喝300年才能買(mǎi)得起，這樣的房?jī)r(jià)對(duì)于普通民眾而言肯定是受不了。
那話說(shuō)回來(lái)究竟什么原因?qū)е旅腺I(mǎi)的房?jī)r(jià)爆炸式的增長(zhǎng)？
首先就是孟買(mǎi)超高的人口密度。
作為印度**的沿海的港口城市，孟買(mǎi)的是印度的金融娛樂(lè)中心，它類似于中國(guó)的上海，它提供了全印度10%的工作崗位，40%的對(duì)外貿(mào)易額，40%的征收所得稅和60%的征收的關(guān)稅。在刺激的在經(jīng)濟(jì)的刺激下呀大量的人口涌入了孟買(mǎi)，在�？怂�2018年全球人口密度的城市的Top20之中，孟買(mǎi)高居榜首，這個(gè)人口密度高達(dá)了29,650人每平方公里，遠(yuǎn)超過(guò)排名第五的深圳17,150人每平方公里，同時(shí)大量的貧民窟占據(jù)了城市，也是孟買(mǎi)房?jī)r(jià)高起不下的原因。由于土地的私有制，印度不能隨意的拆除這些貧民窟，孟買(mǎi)它就這么大貧困戶導(dǎo)致可供開(kāi)發(fā)的土地是減少的，土地少，投放市場(chǎng)的商品房也少，房?jī)r(jià)自然就水漲船高了。
在經(jīng)濟(jì)和城市化高速發(fā)展的背景之下，人多地少是推高印度房?jī)r(jià)的兩大因素，這一點(diǎn)使得矛盾也更加的激化，使高房?jī)r(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)導(dǎo)致恒產(chǎn)者恒產(chǎn)。許多買(mǎi)不起房的，打工青年不僅工資收入不高，而且還要支付高昂的房租，階層之間缺乏相應(yīng)的流通，而且還雪上加霜的是受房貸的影響，政府不得不考慮增發(fā)相應(yīng)的貨幣，盧布越來(lái)越不值錢(qián)，房?jī)r(jià)上漲，商品的平均通脹率已經(jīng)達(dá)到了9.7%了，通貨膨脹再加上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的勢(shì)頭過(guò)去之后，房地產(chǎn)的虛假繁榮也就凸顯了出來(lái)，印度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降至5.9%。
面對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)矛盾激化，印度政府開(kāi)始了一場(chǎng)壯士斷腕式的改革，針對(duì)房?jī)r(jià)頒布了數(shù)項(xiàng)的國(guó)策，首先就是打擊投機(jī)，印度頒布了印度房地產(chǎn)的服務(wù)稅，服務(wù)稅在全國(guó)推行之后，買(mǎi)方人只需要支付4.5%的增值稅和1%的服務(wù)稅。此前首先就是打擊投機(jī)的行為，印度頒布了印度的房產(chǎn)服務(wù)稅，服務(wù)稅在全國(guó)推行之前，印度的買(mǎi)方人他只需要支付4.5%的增值稅和1%的服務(wù)稅。而在新政策執(zhí)行之后，納稅的稅率高達(dá)12%，之前是5.5%，現(xiàn)在是12%，這樣就有效打擊了投資客投機(jī)客，同時(shí)也限制了開(kāi)發(fā)商大舉拿地囤地的行為。
頒布了房地產(chǎn)的修訂案，法案規(guī)定，**，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)工期員工所負(fù)責(zé)，至少7成的項(xiàng)目資金要存入相應(yīng)的專用賬戶。**點(diǎn)。第二點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在獲得建筑許可之前，不得對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，這兩條簡(jiǎn)直就對(duì)目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的當(dāng)頭一棒，這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法再通過(guò)向銀行大量借款和預(yù)售等方式來(lái)獲取大量的資金流了，最后也是最狠的針對(duì)既得利益者進(jìn)行了廢鈔的政策。
2016年11月8號(hào)，印度政府突然向全國(guó)宣布，為打擊腐敗，斷絕恐怖團(tuán)體資金鏈和假幣流通渠道，決定了從當(dāng)天的午夜00:00開(kāi)始廢除500盧比和1000盧比兩種**面額的這種流通貨幣的流通，同時(shí)發(fā)行新的5000盧比和2000盧比面值的鈔票。因?yàn)檫@項(xiàng)費(fèi)超定同時(shí)也規(guī)定，如果居民將25萬(wàn)盧比約合2.5萬(wàn)人民幣的以下的舊幣存到銀行的時(shí)候，政府不會(huì)予以追問(wèn)。而超過(guò)限額之后，如果居民的存儲(chǔ)與合理收入不符的話，則將面臨高達(dá)60%的懲罰性的稅收，很多不法商人還有囤房炒房的人，只能讓手里的不義之財(cái)爛掉變成廢紙。
這種刮骨療傷式的改革，成功的使得利益的集團(tuán)財(cái)富縮水，減少了改革的阻力。服務(wù)稅房地產(chǎn)的修訂案，廢除廢鈔政策，印度政府三件齊發(fā)，決心不可為不堅(jiān)決。
印度房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始了普遍的降溫行為，而對(duì)比咱們國(guó)家今年以來(lái)也出臺(tái)了不下150多次的樓市調(diào)控政策，樓市也開(kāi)始進(jìn)入了整體降溫的態(tài)勢(shì)，這對(duì)于整個(gè)國(guó)家發(fā)展而言無(wú)疑是有利的。不斷的調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)比重，畢竟一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)，如果只靠房地產(chǎn)的話，注定它是走不遠(yuǎn)的。實(shí)體經(jīng)濟(jì)、雙新、產(chǎn)業(yè)才能支撐一個(gè)區(qū)域的長(zhǎng)久發(fā)展。
