舊改
1、是企業(yè)行為，房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主談賠償后又要和政府談補(bǔ)繳地價(jià)，公租房，容積率等等。
2、兩邊都要談好，一邊要價(jià)高了可能賺的錢也會(huì)少些了。
3、舊改主要是開發(fā)商的一種商業(yè)手段，其形式還是一種商業(yè)投資行為，政府不可能直接行政介入。
棚改
1、棚戶區(qū)改造房是指棚戶區(qū)內(nèi)將要被改造拆遷的住房，是依法擁有被拆遷房屋的所有。
2、棚改不允許明面的商業(yè)利益行為，即所有的房屋建成后只要回遷房和人才、保障型租賃用房。
3、棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭改造件而推出的一項(xiàng)民心工程。
棚改與舊改有哪些區(qū)別
政策適用范圍不同
棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)，全市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且滿足“存在住 房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個(gè)條件之一的，以及使用年限雖不足20年但按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)可以適用棚戶區(qū)改造政策。
福田區(qū)的“河套北區(qū)改造項(xiàng)目“就屬于棚戶區(qū)改造，根據(jù)南園街道辦事處張貼公告顯示，該項(xiàng)目于5月11日啟動(dòng)**階段棚改前期意愿征集，征集范圍包括8個(gè)小區(qū)，樓體都比較破舊。
補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不同
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償按照《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》（市政府令292號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過(guò)1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購(gòu)不超過(guò)10㎡的建筑面積。
以棚改項(xiàng)目華富村為例，其拆賠比是套內(nèi)1：1 或建面1：1.18二選一；可以低價(jià)9000元/平的價(jià)格加購(gòu)13平；可購(gòu)的上限是25平，另外的12平可以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)的九折購(gòu)買。
而城市更新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過(guò)簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
項(xiàng)目實(shí)施模式不同
棚戶區(qū)改造采用“政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+人才住房”的模式，以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
舊改則遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的原則，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。
改造程序不同
棚改沒(méi)有明確規(guī)定，現(xiàn)實(shí)情況是參照城市更新或者政府征收程序進(jìn)行，棚改項(xiàng)目的確定、權(quán)利人信息公示、異議處理等內(nèi)容并無(wú)章可循。
舊改則對(duì)程序有了明確的規(guī)定，包括意愿征集、城市更新單元規(guī)劃審批、實(shí)施方案、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂、實(shí)施主體確認(rèn)、預(yù)售及規(guī)劃驗(yàn)收、回遷安置等等。
強(qiáng)制性不同
棚改實(shí)施過(guò)程中，因涉及公共安全利益，對(duì)于少數(shù)不服從改造的，可以通過(guò)行政征收、行政處罰程序等強(qiáng)制執(zhí)行。
舊改則完全遵循自愿原則，必須百分之九十五的業(yè)主同意方可拆除動(dòng)工。
舊改接棒棚改對(duì)樓市有何影響
最近在穩(wěn)增長(zhǎng)的重大的關(guān)節(jié)上啊，中國(guó)又放下了一招大旗，那就在前兩天**開常務(wù)會(huì)議的時(shí)候放出了大消息，重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的呢可以加裝電梯，配件停車設(shè)施，促進(jìn)住戶戶內(nèi)的改造，并且?guī)?dòng)有關(guān)的消費(fèi)。
那么舊改會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)棚改，它和棚改到底有什么不同呢？大規(guī)模的舊改對(duì)房?jī)r(jià)到底會(huì)產(chǎn)生哪些影響呢？
今天我們就跟大家好好聊聊這些問(wèn)題，所謂舊改指的就是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，與棚戶改造它不同之處在于棚戶改造的關(guān)鍵是在于一個(gè)字拆，而舊改的關(guān)鍵在于一個(gè)字，改本質(zhì)是不同的，棚戶改造主要是通過(guò)對(duì)老舊鋪的拆除重建，釋放大量的購(gòu)房的欲望，為當(dāng)?shù)孛癖妱?chuàng)造購(gòu)房能力，從而帶動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)的火熱，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而老舊小區(qū)的舊改通常是對(duì)老舊小區(qū)的修修補(bǔ)補(bǔ)，比如說(shuō)外墻翻新，增加電梯，鋪設(shè)光纜等改造設(shè)施，來(lái)這種方式對(duì)于那些三四線城市樓市將起到和這種棚戶改造不同的效果。
對(duì)比棚改和此次的舊改，我們不難發(fā)現(xiàn)兩者的相似之處，在于啊都是在經(jīng)濟(jì)下行階段，政府推出的穩(wěn)增長(zhǎng)的政策，都是通過(guò)改善城鎮(zhèn)居民的居住條件，起到拉動(dòng)投資帶動(dòng)消費(fèi)的作用。而兩者的政策的著力點(diǎn)和落腳點(diǎn)卻有很大的區(qū)別在哪？
具體體現(xiàn)在首先棚改是重在地產(chǎn)，舊改側(cè)重基建，棚改政策主要是通過(guò)拉動(dòng)房地產(chǎn)的投資穩(wěn)增長(zhǎng)，而舊改政策意圖主要是通過(guò)老舊小區(qū)的改造升級(jí)，拉動(dòng)有效的基建投資和消費(fèi)的需求，對(duì)房地產(chǎn)的需求影響是非常有限。
其次舊改強(qiáng)調(diào)促需求，棚改兼顧去庫(kù)存。此次舊改主要著眼于通過(guò)改造老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造新增基建的投資需求。棚改則一方面啊意在通過(guò)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的壓力。另一方面貨幣化的安置模式也能夠起到降低房地產(chǎn)的地產(chǎn)庫(kù)存，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。第三點(diǎn)就是舊改投資周期短，見(jiàn)效快，棚改的則相對(duì)是緩慢的。棚改由于棚戶區(qū)的拆除和新建住房的施工和銷售，因此投資的回報(bào)較長(zhǎng)，政策見(jiàn)效相對(duì)是比較緩慢的，而老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目投資周期一般很短，一般半年之內(nèi)就會(huì)完成，邊際效應(yīng)是非常明顯的，資金周轉(zhuǎn)也比較快，而且能夠迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)的能力。
第4點(diǎn)，棚改目前來(lái)看已經(jīng)接近尾聲，舊改空間是巨大，棚改已經(jīng)歷經(jīng)了10年的時(shí)間，有效需求已經(jīng)得到了較為充分的滿足。房?jī)r(jià)上漲壓力加大，也使得部分地區(qū)的棚改面臨調(diào)控的壓力。而舊改作為基建投資的新抓手，未來(lái)的投資空間依然是巨大。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)了4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元左右，如果改到期為5年的話，每年可新增投資約8000億元以上。
從現(xiàn)實(shí)來(lái)分析，老舊小區(qū)的衰敗目前來(lái)看正在成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，而舊改的到來(lái)確實(shí)有助于改變這一格局，無(wú)論是改造水電、煤氣，還是家裝電梯、停車場(chǎng)，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住的質(zhì)量，自然會(huì)帶動(dòng)老舊小價(jià)值的提升。但我認(rèn)為這種減緩衰敗并不等于可以成為新的樓市的發(fā)動(dòng)機(jī)。一方面舊改無(wú)論是小修小補(bǔ)還是大拆大建，都難以知道大量的新增的住房需求。小增小補(bǔ)只會(huì)改變個(gè)別區(qū)域的房產(chǎn)評(píng)估的估值，不改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量，大拆大建沒(méi)有貨幣補(bǔ)補(bǔ)貼這種刺激的話，沒(méi)有拆遷戶帶資入場(chǎng)，也很難攪熱樓市。
另一方面就改服從就是市場(chǎng)化的商業(yè)邏輯，如果政府補(bǔ)貼有限的話，而且無(wú)利可圖的話，大拆大建它就很難推進(jìn)。即便是有利可圖的話，但如果利益主體復(fù)雜交錯(cuò)，矛盾也會(huì)滋生。城中村改造尚且都有多年推進(jìn)不下去，又何況這種老舊小區(qū)的整體改造，據(jù)我來(lái)看，老舊小區(qū)的改造，目前走的還是民生工程的這種路線，意在穩(wěn)定投資和提振消費(fèi)，從而刺激房?jī)r(jià)。所以可以預(yù)見(jiàn)舊改對(duì)房地產(chǎn)的影響啊，咱就不必高估了。
