今天說一說在國內(nèi)買房的經(jīng)驗(yàn)去投資海外地產(chǎn)的事，就在10月20號的時候，中國建設(shè)銀行一個分行被罰款了419萬，而有一個光大銀行的廈門分行被罰款了134.85萬，而且有一個叫渤海銀行，天津分行被罰款了324.48萬，同樣被罰，還有南洋商業(yè)銀行銀行我都沒聽說過，上海分行，交通銀行、金華分行，中國建設(shè)銀行福清分行，光大銀行廈門火炬園支行、渤海銀行、天津?yàn)I海新區(qū)分行，招商銀行濟(jì)南分行、中國銀行、威海分行、中國建設(shè)銀行、中國招商銀行、中國交通銀行、中國銀行等等，這些舉國文明的大銀行紛紛沒有逃過被罰款這么一個命運(yùn)。
而且建設(shè)銀行被責(zé)令嚴(yán)整，建設(shè)銀行招商銀行還因?yàn)檫`規(guī)，交通銀行則趕緊把罰款統(tǒng)統(tǒng)繳納了，中國銀行發(fā)起了深刻的反省等等什么事。因?yàn)檫@些銀行皆未曾核實(shí)用戶的外匯的用途，也未及時核實(shí)外匯的使用時間，所以他們才遭受了國家的有關(guān)部門的罰款。其中這些銀行這些錢的大部分的用途都用到哪去了呢？都用在了海外房產(chǎn)的投資上，而且禁止使用外匯做海外的房產(chǎn)投資的政策，目前來看已經(jīng)不是一個新鮮事了，也已經(jīng)不是一個新的政策了。
這幾年國人利用換外匯在海外購置房產(chǎn)的例子還是挺多的，比如說僅在澳大利亞的悉尼，就有許多樓盤開盤的展廳里，你就可以看見不同性別不同年齡段的中國人在排隊買房，在這些排隊特別長的隊伍里，中國人占了絕大多數(shù)，很難在黑壓壓的人群之中找到白皮膚的當(dāng)?shù)厝恕?/div>
看到這個景象，咱們國內(nèi)的這些同學(xué)小伙伴就很奇怪了，這些人是如何有這么多錢去國外大手大腳的買房的？看到國內(nèi)的小伙伴這么奇怪，外匯局也很奇怪，我們的政策都實(shí)施一年多了，說好了咱們不許用外匯購置海外房產(chǎn)，怎么還總有這么多人不聽話，于是乎啊外匯局就決定再次安排人手，開始嚴(yán)打外匯海外購房這么一個現(xiàn)象。
國家外匯管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，個人購匯不得用于海外購房，因?yàn)閭�人海外購房及投資屬于尚未開放的投資項(xiàng)目，并且一再強(qiáng)調(diào)我們一直以來都不能做。
我國的外匯政策之中明確提到了，外匯不得用于境外買房證券投資，購買人壽保險和投資性返還分紅類的保險等等尚未開放的資本項(xiàng)目。居民個人外匯只限于經(jīng)營項(xiàng)下的對外支付，比如說因私旅游、境外留學(xué)、公募以及商務(wù)出國探親、境外就醫(yī)、貨運(yùn)貿(mào)易，購買非投資類的保險以及咨詢服務(wù)等等。
可見咱們說的要想用外匯進(jìn)行海外投資的話，首先要明確的投資項(xiàng)目得符合相關(guān)規(guī)定，可惜買房這事房產(chǎn)這事并不在規(guī)定范圍之內(nèi)。
國內(nèi)的樓市情況不好，很多朋友目前來看都把目光放在了國際市場之上，開發(fā)商也真的挺聰明的，國外的開發(fā)商知道咱們中國人喜歡投資房子有錢，于是通過高傭金收買國內(nèi)的那些代理公司，這些國內(nèi)代理公司你猜怎么著？現(xiàn)在國內(nèi)的市場又不好做，轉(zhuǎn)路子，要不要投資，像什么大連，云南，海南這些旅游地產(chǎn)商去，要不然就發(fā)現(xiàn)得了咱們中國人在國外買房這事喜歡買房，而且又喜歡高回報率得了，而且中國人說實(shí)話又喜歡貪小便宜的性格，所以就大量的國外的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過各種低價包租優(yōu)惠的形式引導(dǎo)客戶來購買房子。
其實(shí)說說實(shí)話，很多人是不會親自到國外去了解這些房子實(shí)際情況的，更多的是代理公司的信任，對他們的銷售的信任。
而且這些銷售大多是采取的是畫大餅這種方式，而且給你發(fā)視頻，微信現(xiàn)在朋友圈這種視頻方式又特別方便，什么就泳池私家泳池，什么房子回報率特別高，什么半年返租，什么2年回購，什么10年包租等等的太多了，導(dǎo)致中國人買了一個又一個國外賣不出去的樓盤。
10月份去了趟新加坡，在當(dāng)?shù)赜袀�朋友跟我說，在馬來西亞這個盤就是在新加坡旁的馬來西亞這個盤買房子都是中國人，而且按他們的話說買這個房都是傻子，為什么？因?yàn)樾录悠碌姆績r才多少錢一平，才2萬多和人民幣一平，而馬來西亞這個盤子才多少錢？一萬七八。
馬來西亞的收入水平很低，馬來西亞人不會買這個房子，所以買的房都是中國人。按他們的話說買這房子都是傻子，這房子中國人為什么喜歡呢？可能看起來叫中國人扎堆，就按當(dāng)?shù)氐脑捳f中國人喜歡扎堆，實(shí)際上這房子賣的就是中國人，所以但凡出點(diǎn)政策，這個房子國內(nèi)不讓賣了，這個樓盤多多少少就拉褲兜子了，現(xiàn)在的客戶大部分都是小白，按照我們話說就什么都不懂，買房就行了。
真正高凈值的客戶是不會買海外的地產(chǎn)的，他們要么移民，要么就國內(nèi)國際資本配置是很完善的，反而那些小白和五六十歲大媽的人比較多，現(xiàn)在還停留在買房投資的概念里，掙錢國內(nèi)不讓買了，國外買去掙錢倆字，他們來看就要掙錢。
但是他們忽略了最重要一點(diǎn)，什么就是國情。你比如日本人，我再說一實(shí)話，日本人這里房子，例如老人去世的房子，年輕人都不想繼承，房子空著他也不愿意繼承。國外的房子真的是用來住的，不是用來投資的，特別明確。在國外支撐投資的不是便宜，也不是所謂的品質(zhì)。其實(shí)這個房子換手的時候會有多少本地人會買，比如說戶型南北通透什么的，國外的戶型很多是沒有朝向這個概念的，這些都是你在國外買房之前需要了解的，跟國內(nèi)購房知識還有區(qū)別的，而且真的可以跟代理公司的銷售側(cè)面探討一下，也可以多方打聽一下，**有條件的話，花個錢去旅個游，捎帶手親自去看看。
海外房產(chǎn)投資需要注意哪些問題呢？
**，在買房階段**的困難來自于選擇怎么樣的項(xiàng)目，要保持足夠的理性，確保投資的安全，不要讓自己買的產(chǎn)品成為高風(fēng)險的資產(chǎn)。我說過哪怕是投資為目的去買房的話，一定要有自己的需求。海外的項(xiàng)目每一個都會有相對的優(yōu)勢，只要夠能夠跟自身的需求相結(jié)合的話，就能選出最適合的房子。
海外的房地產(chǎn)發(fā)展并不是很快，多數(shù)也都處在剛需地產(chǎn)的這項(xiàng)，所以一定要在核心城市進(jìn)行買房，千萬不要圖便宜買到了偏遠(yuǎn)或者是配套不完善的地區(qū)。
要記得買房的時候關(guān)注什么，關(guān)注的是換手率。時刻要記得換手的時候有剛需接盤的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目，而一個城市如果經(jīng)濟(jì)跟不上的話，金融資金跟不上的話，僅僅是靠短期之內(nèi)進(jìn)行的投資資金進(jìn)行瘋狂炒作的話，最終還是支撐不了高房價的。這點(diǎn)跟國內(nèi)其實(shí)有點(diǎn)像。
所以在買房階段，那些告訴的什么20年包租的，什么5年收回成本的全是騙子，給他拉黑。
第二記住了，在運(yùn)營階段，要多多少少**十字考察一下，對周邊的租金情況你要有足夠的了解，確保買的項(xiàng)目有價值。國外有很多專業(yè)企業(yè)成熟的酒店的托管團(tuán)隊，找一個口碑較好的可以把項(xiàng)目給他們打理，收益還是可以可觀的，但是如果親力親為肯定賺的更多，但你要考慮足夠的時間成本和來往的成本。
但是說實(shí)話，如果賣房階段就告訴租金有多高多高，這點(diǎn)來看我覺得不可信，還那句話給他拉黑。
第三說白了就是換手率置換的變現(xiàn)階段記住買的不是剛需地產(chǎn)，價格便宜，配套不好的地段沒什么優(yōu)勢的，**別買，而且記住了，是為了投資才買的，所以說實(shí)話這點(diǎn)跟國內(nèi)挺像的，買的時候變現(xiàn)的時候，說實(shí)話一定要考慮好周邊的繁華程度，商業(yè)配套范圍等等的，說白了變現(xiàn)的時候哪怕賠錢都能賣出才行，就怕碰到一個鬼城，精力蕭條的地方連賣都賣不出去。
話說回來就跟我日本那一套說的房子一樣，老家的房子去世了，自己都不愿意繼承，買了不賠死了嗎？切記剛需是**生產(chǎn)地，剛需**生產(chǎn)地，最近咨詢海外的朋友還是挺多的，我勸大家別嫌麻煩，一定要了解情況再下手，搞清楚自己的需求。咱投資的話不要夢想將來能賺多少錢，咱先算一下，咱能保守的估算一下，能找到接盤俠，保證自己不賠就行了，再去賭，這點(diǎn)特重要。
而且在國外買房的話，什么有些房子為了移民的，什么為了投資的等等，真為了移民，這事你要算清楚，像什么美國加拿大移民現(xiàn)在挺難的，買房只是一個步驟，但是未必買了房就能移民，這點(diǎn)你需要注意。
畢竟在國外買房跟國內(nèi)買房不一樣，在大理海南買套房，好歹飛過去的話還方便，好歹的話這套房子就算賠了，還能租出去。
國外買套房你語言都不通，人生地不熟的，特別是你買了一套什么意大利的房子，什么匈牙利的房子等等的，會說意大利語嗎？會說相應(yīng)的什么葡萄牙語嗎？不會說的話盡管有現(xiàn)在相應(yīng)的翻譯軟件，但是話說回來，連人家喜歡吃什么都不知道，連人家喜歡喝不喝熱水都不知道，買這種房子圖什么？將來這房子還真的砸手里了
