2021年10月份，海南省出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的這么一個(gè)意見(jiàn)，這是繼上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、廈門(mén)、佛山之后，進(jìn)攻于定在下一城的城市，公寓的時(shí)代逐漸向我們告別了。
海南10月份發(fā)布的政策核心內(nèi)容有以下幾點(diǎn)
**，嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造為公寓類(lèi)住宅。
第二，不得采用住宅套型設(shè)計(jì)，不得出現(xiàn)公寓、臥室等住宅功能描述。
第三，不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙等管道，不得設(shè)置廚房和燃?xì)庠O(shè)施。
第四，不得增設(shè)結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板和插層，也就是不讓搞 log的公寓。第五，商辦類(lèi)項(xiàng)目最小分割單元不得低于300平米唉。這點(diǎn)來(lái)看跟北京之前的政策有點(diǎn)耳熟，有點(diǎn)相像。
以上這些內(nèi)容總結(jié)下來(lái)，就是從燃?xì)�、擠、排水、結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、面積等各個(gè)環(huán)節(jié)，這次徹底摧毀了商辦類(lèi)公寓的，包括租用這么一個(gè)功能，小面積的供應(yīng)類(lèi)產(chǎn)品，包括烙的產(chǎn)品，徹底失去了生存空間。這種房子只能辦公，他不能住人了。
截止到目前為止，一半以上的重點(diǎn)城市已經(jīng)出臺(tái)了限制商改住的公寓禁令，市面上99.99%的公寓土地性質(zhì)大多都是商業(yè)用地，商辦用地、商業(yè)金融用地，中國(guó)的土地性質(zhì)類(lèi)別之中，壓根就沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目的類(lèi)別叫做公寓用地。從原則上來(lái)說(shuō)，商辦類(lèi)的物業(yè)是**不允許擁有居住功能的，是不允許住人的。
絕大多數(shù)所謂的酒店式公寓的出現(xiàn)本身就是一種違規(guī)，很多人都經(jīng)過(guò)這次洗腦，說(shuō)公寓和住宅的**差異就是產(chǎn)權(quán)年限，甚至?xí)茸≌娣�，更適合搞投資，也更適合單身貴族提高生活品質(zhì)。這段話(huà)的目的是為了更快的速度篩選出不懂行的小白，并將其投入到公寓的泥坑里邊，公寓的問(wèn)題不是住宅70年，公寓40年的產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題，也不是住宅按揭能貸30年，公寓只能貸10年的貸款年限問(wèn)題，還不是住宅民用水電公寓、商用水電的更貴的生活成本問(wèn)題，更不是不能落戶(hù)沒(méi)有學(xué)位的城市配套問(wèn)題。
這個(gè)公寓**的問(wèn)題有三個(gè)
**流動(dòng)性的問(wèn)題，您可以點(diǎn)開(kāi)中介APP，去看看您周邊的二手公寓成交量，哪怕是核心區(qū)域，二手公寓的成交量也低到可以忽略不計(jì)。一個(gè)小區(qū)一年到頭可能只交易不到兩套二手的公寓，流動(dòng)性的背后是稅費(fèi)的問(wèn)題，我們都知道公寓的交易稅費(fèi)高，具體有多高？增值稅全額的5.6%，個(gè)人所得稅差額的20%，土地增值稅差額的30~60%，過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)5塊錢(qián)一平米，3%的契稅，5%的印花稅以上這些加在一塊的話(huà)，一次交易啪一下能吃到你50%以上的收益，一套50萬(wàn)買(mǎi)的公寓漲到70萬(wàn)，交易稅費(fèi)11萬(wàn)，實(shí)際您的收益只有9萬(wàn)，這種稅費(fèi)成本直接摧毀了公里一半以上的流動(dòng)性。
第二就是話(huà)說(shuō)回來(lái)公寓過(guò)剩的問(wèn)題，為了化解過(guò)剩的商辦庫(kù)存，人為且違規(guī)的制造出一種小面積低總價(jià)的野生投資品，超標(biāo)的寫(xiě)字樓庫(kù)存，70%以上都被改造成公寓流向市場(chǎng)，但是這種改造毫無(wú)意義。
在寫(xiě)字樓向公寓改造的過(guò)程之中，過(guò)剩的寫(xiě)字樓庫(kù)存變成了過(guò)剩的公寓庫(kù)存，過(guò)剩的庫(kù)存從房企手里轉(zhuǎn)移到了您的手里，庫(kù)存并沒(méi)有消失，只是換了種方式坑您，流動(dòng)性很差，庫(kù)存量很大會(huì)造成什么樣的結(jié)果呢？
建議您不妨進(jìn)入二手房市場(chǎng)，去關(guān)注一下最近三年您所在的城市，您所關(guān)注的板塊公寓價(jià)格，隨便拉到公寓看看，分分鐘告訴您什么叫不動(dòng)產(chǎn)，真正的不動(dòng)產(chǎn)就是管您掀起多大的行情，我自盎然不動(dòng)，不流通，供應(yīng)大和不漲價(jià)，這不是功率**的問(wèn)題�，F(xiàn)如今公允**的問(wèn)題就是政策的不確定。
前面我們說(shuō)過(guò)公寓本身就是化解商辦庫(kù)存且風(fēng)險(xiǎn)的這么一個(gè)違規(guī)的產(chǎn)品，但是現(xiàn)在這種違規(guī)保不住了，公寓令和禁止商改住，已經(jīng)從三年前的北京蔓延到海南、成都、南京、廈門(mén)這種二線(xiàn)城市了，彌漫和下沉過(guò)程之中，政策遵循著一種原則，摧毀所有的居住功能，是商辦的就不能賣(mài)給個(gè)人，就要賣(mài)給或租給公司。買(mǎi)公寓的人本身想的就是把公寓出租給剛需，當(dāng)中間商吃差價(jià)，吃吃剛需過(guò)度的差價(jià)，現(xiàn)在一直文件下來(lái)了，自己變成了差價(jià)，這就是公寓真正的可怕之處。
