Part 01丨壹
看清楚事物的真相，我們需要的是系統(tǒng)思維的能力，而不是簡單、孤立、單線條地思考問題。
比如，對于房價(jià)，大部分人理解的房價(jià)是單維度的量價(jià)關(guān)系，是商品價(jià)值反映、隨市場波動等書本上的基礎(chǔ)知識。但事實(shí)上，房價(jià)是立體的。
除了價(jià)值的背書和量價(jià)關(guān)系，房價(jià)本質(zhì)上還有兩個(gè)縱深變量，一個(gè)叫時(shí)間，一個(gè)叫正態(tài)分布。
如果把量、時(shí)間和正態(tài)分布綜合在一起看房價(jià)，房價(jià)本身是三維的，不是常規(guī)意義上的一個(gè)數(shù)字。
舉一個(gè)簡單的例子：
二手房市場，A小區(qū)和B小區(qū)相鄰，掛牌均價(jià)都為5萬元/㎡，且都掛牌10套房源�？瓷先蓚�(gè)小區(qū)的價(jià)格一樣是不是？
但是，A小區(qū)10套房源的分布是：一套一樓和一套變異戶型都以遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的3萬元/㎡掛牌，4套掛牌在5萬元/㎡左右，而其余4套掛牌均價(jià)高達(dá)6萬元/㎡以上。
而B小區(qū)則不同，3套房源價(jià)格在4.5萬元/㎡左右，4套在5萬元/㎡左右，3套在5.5萬元/㎡左右。
這兩個(gè)小區(qū)的真實(shí)房價(jià)一樣嗎？**不是。明顯A小區(qū)要比B小區(qū)貴10%甚至更多。
時(shí)間變量也很有意思。假如還是相鄰的AB小區(qū)，均價(jià)還是5萬元/㎡，A小區(qū)掛牌3天就賣出，B小區(qū)掛牌3個(gè)月都無人問津，兩者的真實(shí)房價(jià)一樣嗎？**不是，A小區(qū)價(jià)值高很多，很快就會漲價(jià)，而B小區(qū)即便不肯降價(jià)，真實(shí)價(jià)值已經(jīng)打折。
如果我們讀不懂房價(jià)背后的真正密碼，就無法破譯小區(qū)的真實(shí)價(jià)值，進(jìn)入二手房市場就特別容易踩坑。
Part 02丨貳
把小區(qū)的案例放大到板塊，背后的底層邏輯是一樣的，比如同樣掛牌均價(jià)5萬元/㎡的板塊，為何有的板塊人聲鼎沸，有的卻門可羅雀？
現(xiàn)在，我想你應(yīng)該明白背后的根源了。
把板塊繼續(xù)放大，放大到一張大的房價(jià)之網(wǎng)中，去深度思考背后的邏輯與關(guān)聯(lián)，思考看似無序的價(jià)格分布背后的規(guī)律或秩序，就能找到開啟樓市保險(xiǎn)箱的鑰匙。
比如，我們來看錢塘江南岸的這張房價(jià)網(wǎng)，就特別有意思。
網(wǎng)，就是縱橫交錯(cuò)。我們?nèi)ダ斫夥績r(jià)錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，最后的思維出發(fā)點(diǎn)，也不過縱、橫兩條路徑�？磮D：
▲錢塘江南岸房價(jià)網(wǎng)
這張房價(jià)網(wǎng)中，平行于錢塘江的橫軸和垂直于錢塘江的縱軸交織，有了這樣的邏輯關(guān)系：
錢塘江為橫軸的岸線上，從一橋到奧體，沿江的價(jià)格分布基本持平，無論是最西邊的銀杏匯、柳岸曉風(fēng)，還是居中的金茂府，到奧體的奧邸國際、杭州壹號院，房價(jià)基本在一個(gè)段位；
江南大道-奔競大道沿線，創(chuàng)世紀(jì)、時(shí)代奧城、明月江南等等優(yōu)質(zhì)小區(qū)，基本上也在一個(gè)段位；
彩虹快速路沿線，從萬科·璞悅灣到金地·天逸等，基本上也在接近的維度；
而翻過湘湖，以亞太路為軸線，從義橋、聞堰到南部臥城等，差不多也在一個(gè)接近的價(jià)格區(qū)間。
而在縱軸線上，以時(shí)代高架為軸線，從一橋南的銀杏匯到義橋、聞堰，價(jià)差在4倍左右；以風(fēng)情大道為軸線，從杭州壹號院到湘湖，也在4倍左右；以市心路為軸線，從創(chuàng)世紀(jì)和即將交付的澄品到南部臥城，大約也在4倍。
這就有意思了。
Part 03丨叁
很多板塊在早先因?yàn)榘l(fā)展的先后不同，價(jià)值差異巨大，房價(jià)自然也無法找到清晰的規(guī)律。但是，當(dāng)錢塘江南岸，橫向從市心路到三江匯、縱向從錢塘江到聞堰、義橋、南部臥城等都已發(fā)展成熟之后，板塊價(jià)值穩(wěn)定之下的價(jià)格梯度，就有了參考意義。
盡管以上這個(gè)大范圍中，各個(gè)小板塊之間會有出入，但大的邏輯基本已經(jīng)形成。
以此大邏輯為框架，當(dāng)錢塘江南岸的開發(fā)逐步東移時(shí)，價(jià)格的倍數(shù)和軸線關(guān)系，是否也會帶來從蕭山科技城到南站新城等板塊之間的價(jià)值重塑？
可以推演一下：
延續(xù)從一橋南到奧體的價(jià)格邏輯，后發(fā)展的亞運(yùn)村到蕭山科技城，**項(xiàng)目很有可能追上如今的沿線價(jià)格燈塔項(xiàng)目。
那么，亞運(yùn)村的天花板，很可能向奧體、濱江的龍頭項(xiàng)目靠齊。
蕭山科技城，盡管發(fā)展相對靠后，但作為錢塘江南岸最稀缺的一段江岸線，一樣會有很大的成長空間。就算只按奧體龍頭的7折計(jì)算，蕭山科技城的龍頭項(xiàng)目，也有一倍以上的空間。
也就是說，北岸從錢江新城二期到南星橋、南岸從亞運(yùn)村到一橋南，將會形成杭州**個(gè)沿江優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目全域10萬+的大板塊。
也是杭州范圍**的豪宅區(qū)，類似上海黃浦江兩岸，從北外灘到徐匯濱江、從陸家嘴到前灘，也是上海豪宅云集的名流貴地。
這個(gè)奇跡，已經(jīng)指日可待。
Part 04丨肆
讀懂了這個(gè)，對于普通的剛需客戶來說，買房的路徑其實(shí)就非常清晰了：到江邊去，或者，到江邊板塊的腹地去。
遺憾的是，錢塘江北岸因?yàn)殚_發(fā)較早，南星橋到錢江新城二期之間幾乎已無成片的腹地，沿江板塊項(xiàng)目也極少了，未來更多的機(jī)會在南岸。
一言以蔽之，有夢過江去。
買不起濱江就買浦沿、買不起奧體就買市北、買不到亞運(yùn)村了就去搶寧圍、搖不中蕭山科技城，那就到新塘。
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Part 04丨肆
江岸線上，豪宅項(xiàng)目價(jià)格拉平已是現(xiàn)狀；彩虹快速路沿線，從璞悅灣到地鐵5號線姑娘橋站，品質(zhì)接近的項(xiàng)目，價(jià)格不排除未來也會接近。
一旦接近，那地鐵5號線姑娘橋站附近，價(jià)格就會有明顯的上升空間。限售均價(jià)25600元/㎡的這里，依舊是一塊洼地。
位于姑娘橋站附近的招商蛇口·花棲云境項(xiàng)目，就是對剛需友好的洼地項(xiàng)目。
▲花棲云境區(qū)位鳥瞰圖
花棲云境處在三個(gè)利好的交匯點(diǎn)：地鐵5號線已經(jīng)通車，彩虹快速路即將通車，南站新城建設(shè)也在快速推進(jìn)，三大利好交匯之下，項(xiàng)目已躋身奧體、濱江半小時(shí)生活圈。
乘坐5號線從姑娘橋站出發(fā)，5站即可到達(dá)萬象匯，繁華觸手可及。
▲花棲云境效果圖
花棲云境25600元/㎡的限售均價(jià)，戶型面積為約100㎡的三房和約116㎡的四房，三房主力總價(jià)250萬左右、四房主力總價(jià)約300萬，三成首付約75-90萬，就可以安家杭州。
特別是總價(jià)約300萬的四房產(chǎn)品，改善自住一步到位，甚至可以10年不換房。
Part 05丨伍
最后，說一個(gè)實(shí)用的購房邏輯：需要夠一夠的房子，才是真的好房子。
夠一夠，有兩層意思：
**，總價(jià)夠一夠。不要因?yàn)榭們r(jià)預(yù)算不夠，選擇了將就，去了更遠(yuǎn)的低價(jià)板塊。一般期房交付約2-3年，3年間，按照大部分人個(gè)人和家庭成長的趨勢，又可以積攢一筆資金。等到交付時(shí)，很多人都會后悔曾經(jīng)的將就。
所以，買房，要用未來三年的眼光看當(dāng)下的選擇。
▲花棲云境效果圖
第二，戶型夠一夠。不要因?yàn)榭們r(jià)約束，在上一級的三房和下一級板塊的四房之間，選擇了舍棄功能。期房2-3年交付，這個(gè)過程狠毒人可能結(jié)婚生子，家庭成員增加，房間需求變多，想再改善，發(fā)覺四房不僅價(jià)格更貴，而且首付還要六成，越想改善越無力。
所以，買房，特別是針對擁有三成首付名額的客戶來說，能一步到位選擇四房的，盡量直接買四房。
▲花棲云境建筑面積約116㎡戶型圖
從這個(gè)角度而言，招商蛇口·花棲云境建筑面積約116㎡、總價(jià)300萬左右的四房，就是當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)選擇。
更有保障的是，花棲云境的開發(fā)商是招商蛇口，深圳傳奇的**之一。央企的身份，雄厚的實(shí)力，在地產(chǎn)行業(yè)不確定性的當(dāng)下，就是放心和安全感。
在不確定的年代，我們都應(yīng)該學(xué)會抓住確定性更強(qiáng)的事物，不管是工作、房子、家人，還是愛。
花棲云境即將開盤。我們都在城市這張大網(wǎng)縱橫交織的地圖里尋找自己的安家坐標(biāo)，這一次，希望你能如愿找到。
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