房子最終的價格和利潤是在二手交易當(dāng)中體現(xiàn)出來的，所以我們一再強(qiáng)調(diào)決戰(zhàn)在二手，但是二手房交易涉及的金額大，流程復(fù)雜，特別是買賣雙方對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識，還有法律知識不太了解，那就會導(dǎo)致在交易過程當(dāng)中經(jīng)常是糾紛不斷，問題很多，同時一些不法的中間的利用購房者的不專業(yè)，還有中介自身的優(yōu)勢，為個人或者公司謀取利益，在交易過程當(dāng)中處處設(shè)置陷阱，讓買賣雙方可以說是防不勝防，這都是我們在買賣二手房過程當(dāng)中是要注意的。
交易環(huán)節(jié)首先是我們要談中介費(fèi)的，要確定最終要交多少錢跟中介，這個錢是要白紙黑字寫出來的。三方合同寫的是比例，期間協(xié)議里面寫的是具體的價格，當(dāng)寫出來之后就具有法律的效力了，千萬不要和業(yè)主合同都簽了，中介費(fèi)還沒談成，最后就被動了。
其次要注意的是不做房子以外的各種保證，交易和風(fēng)險交易過程產(chǎn)生的風(fēng)險全部轉(zhuǎn)給中介承擔(dān)。有句話不是說收人錢財(cái)替人消災(zāi)，他們收這個中介費(fèi)就應(yīng)該承擔(dān)這個風(fēng)險。交易環(huán)節(jié)最重要的就是確保和業(yè)主本人交易，我們之前說過而不是代理人，明白了嗎？如果是代理人就有書面的代理文件，否則交易都可能是無效的，或者**做一個資金的監(jiān)管，因?yàn)橘Y金不監(jiān)管會導(dǎo)致被騙的案件的很多有一房多賣，有ABC單有被持的差價，資金監(jiān)管既能保證交易的資金安全，又能防止不良的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依靠自己的代收代付客戶的資金去差價，或者是攜款潛逃這種風(fēng)險，還能有效的防止套貸這些不良的行為。
如果本地沒有資金監(jiān)管要求，就要確保必須是貸款先預(yù)審批，審批通過之后，過戶和銀行抵押是二合一同步進(jìn)行。
要確保戶口學(xué)籍的干凈，某些城市一房一戶前房主戶口如果不遷走的話，后面的購房者是沒辦法遷入的，尤其是學(xué)區(qū)房入戶年限是從戶口遷入開始計(jì)算的，在之前有報(bào)道說在深圳有利用時間差來騙取學(xué)區(qū)房資格的，這就導(dǎo)致購買學(xué)區(qū)房的家庭的孩子是沒辦法入學(xué)的。
那同時我們還要關(guān)注房屋內(nèi)的戶口是不是有歷史遺留問題，比如說他自己的成年子女，包括兄弟姐妹戶口有沒有在這套房子里面，如果說存在這種戶口的話就要提高警惕了，一定要等這些戶口遷出之后再進(jìn)行交易，道理很簡單，有可能賣家本人都沒辦法遷出這些戶口。
關(guān)于遷戶口之前我們也分享過，如果說賣家一直不遷出戶口的話，它其實(shí)還有一個集體戶口可以落戶的，需要我們聯(lián)系當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T或者是派出所，所以對于戶口問題一定要慎重，必須在合同當(dāng)中要具體的約定戶口的遷移，以及學(xué)區(qū)使用的滯納金違約賠償這些，這樣就可以以賠償滯納金的形式，通過法院主張的權(quán)利了。
第三就是做好物業(yè)附屬物的交割，購買二手房的時候一定要查清楚一下房屋是否有欠的各種的費(fèi)用，包括水電氣、煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，還有暖氣費(fèi)等等，如果有欠費(fèi)的情況，就要求原業(yè)主及時的結(jié)清。那同時也可以提出要求，讓對方提供相關(guān)的收據(jù)證明，或者雙方在經(jīng)過協(xié)商之后在合同上約定清晰。
如果說你購買的房屋有附屬物，是要在合同當(dāng)中約定房屋的附屬設(shè)備設(shè)施裝修以及附贈的家具家電最后的驗(yàn)收，因?yàn)橛行┓繓|他賣了房子之后這房子漲價了，漲價就會導(dǎo)致心理不平衡，所以它會破壞房屋的設(shè)備設(shè)施，當(dāng)然并不是每個房東都會這樣，但是我們防之心不可無明白了嗎？
第四點(diǎn)就是找一個靠譜的專業(yè)的中介，以上這些問題都會迎刃而解，所以我建議大家找這個生意好的門店，至少我們找一個年紀(jì)稍大一點(diǎn)，做過5年以上的業(yè)務(wù)骨干，銷售**，甚至是店長之類的。
此外高品質(zhì)的房源對應(yīng)的是高品質(zhì)的房東，這類房東大概率是沒時間來處置自己的房屋的，都是委托靠譜的中介，所以很多好的房源都是掌握在中介手中的。
第五點(diǎn)，是要做好應(yīng)對的方案，二手房在交易過程當(dāng)中經(jīng)常會出現(xiàn)突發(fā)的情況，比如說在牛市中經(jīng)常遇到賣家跳價，要求漲價或者是不賣的現(xiàn)象，所以買二手房切記要簽訂好合同的條款，并對違約行為要有特別的約定。
第六點(diǎn)，就是不要忽視了租客，法律規(guī)定是房屋的承租人是有優(yōu)先購買權(quán)的，簽買賣不破租賃，簡而言之就是租期未到，你不能趕走承租人，明白嗎？一旦承租人在交易當(dāng)中橫插一杠子，就會造成一個損失了，所以在購買房屋的時候，一定要認(rèn)真的核查租賃合同的期限，主體這些信息，同時還要要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書這個材料。
第七點(diǎn)，是你要自行了解貸款信息，如果說因?yàn)殂y行有朋友或者熟人貸款可以選擇他們的銀行，沒有的話就要多問幾家銀行，他們的利率，有的時候銀行利率可以優(yōu)惠，也可以上下浮動的，所以不要被中介或者賣家指定的銀行所局限了。當(dāng)然以上這些還沒有涵蓋完所有二手房交易當(dāng)中的風(fēng)險。
我們要想辦法了解一下業(yè)主出售房屋的真實(shí)原因，是因?yàn)猷徖镪P(guān)系、家庭關(guān)系，還有債務(wù)問題，還是財(cái)產(chǎn)的糾紛，還是單純的為了賣房子換房子或者是投資客拋售。很多朋友可能會說了，人家肯定不會真實(shí)的告訴你賣房的原因了，所以這就需要你自己想辦法了。
一般來說改善型置換的家庭資金會比較緊張，不會輕易的讓利給你，如果說業(yè)主要移民，或者是賣房急用資金，讓利的空間就會大很多，在二手房的交易環(huán)節(jié)當(dāng)中可能會遇到很多的問題，比如說是否要協(xié)助賣家解壓，交易過程當(dāng)中業(yè)主突然離世了怎么辦？
或者交易過程當(dāng)中限購，貸款政策發(fā)生了變化而造成這種風(fēng)險應(yīng)該怎么去應(yīng)對，當(dāng)然這些幾率很小，但是也會遇到，所以這是不能不防的，在我們的一生當(dāng)中，任何稀奇古怪的事情都可能會遇到，這就是我們現(xiàn)在常說的活久見好了。
