近日，文鼎苑一套建筑面積約58.66㎡的房源被法拍，起價430萬元，只有1人報名，最終底價成交，折合成交單價約7.33萬/㎡。
文鼎苑是杭州著名學(xué)區(qū)房，在去年法拍房未被限購時，它曾有一套建筑面積約58.37㎡的小戶型二手房成交，單價高達(dá)12.8萬/㎡。
短短約半年時間，它的價格明顯下降。
不是說學(xué)區(qū)房都很抗跌嗎？為什么文鼎苑還會有如此大的價格回落？
本質(zhì)上還是受大行情影響。
從去年下半年到現(xiàn)在，整個市場都在往下走，在這種情況下，即便是頭部學(xué)區(qū)房，也會不可避免地跟著往下降。
樓市里有一個規(guī)律叫「漲得瘋跌得多」，意思就是漲得特別猛的樓盤，跌的時候通常也比較多。這不僅限于普通樓盤，學(xué)區(qū)房也一樣。
但是，有一種情況會例外，就是樓盤各方面質(zhì)素都特別扎實。這里也就涉及到文鼎苑價格下降的另一個原因——房子本身。
相比顯性的學(xué)區(qū)價值，文鼎苑已經(jīng)是老一代的產(chǎn)品，房子本身并不是它的加分項。
尤其是這套法拍房，建筑面積只有60方不到，對買得起文鼎苑的家庭來講，學(xué)區(qū)價值大過于居住價值，如果換一套主流戶型，跌幅就不會這么大。
換句話來解釋叫「兩頭不靠」，在價格上，它會被面積更小的老破小學(xué)區(qū)房取代；在居住受眾面上，它又比不上文鼎苑主流戶型。
所以，這套法拍房給我們的啟示在于，買學(xué)區(qū)房也要注重居住價值，各方面都能兼顧，價格才能站得穩(wěn)。
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