今天來說說倒掛這件事。倒掛其實是一件挺難評估的事情，今天只說倒掛中參照物的問題。
有些板塊長期沒有像樣的次新房，所以看起來倒掛特別低。而另外一些板塊有剛交付的次新房掛牌價格很高，看起來倒掛美麗，如果直接看這些美麗的項目來作為倒掛參考的話結果可能會大失所望。
今天以蕭山市北板塊為例展開說說，選擇市北作為例子的原因是這些年濱江在市北開發(fā)了很多樓盤，既可以做對比又不太會被其他因子所干擾，完美的研究標地。
濱江在市北交付的項目中二手房價格**的是非翠之星，那么近期賣的濱濤映月、望濤月明或者第三批的新地可以參考非翠之星的價格么？不說區(qū)位，只說產品維度。
首先看看戶型，選擇中間套進行對比，格局基本接近。望濤月明中間套是109方，開間和進深是9.9*11.1米，非翠之星是89方開間和進深是9.6*10.1米。兩者實際面積只差了10個㎡，但是戶型面積卻差了20個㎡，其中10㎡被狗啃了？其實主要是面積不偷了，再加上新的建筑規(guī)范導致的，所以非翠之星在戶型上至少領先10方。另外90方以上和以下契稅是不一樣的，又形成了0.5-1%的差異。
再來看外立面，翡翠之星是全鋁板外立面，而濱濤映月、望濤月明等都是真石漆。另外園區(qū)配置上也有差距，翡翠之星是標準的濱江雙會所帶恒溫泳池而望濤月明已經只剩下戶外泳池了。
最后看精裝修，差異也非常大，翡翠之星大金空調而望濤月明只有美的了；翡翠之星客廳地面是王總最愛的大理石而望濤月明已經是瓷磚了；翡翠之星衛(wèi)浴品牌是唯寶、漢斯格雅而望濤月明降級為TOTO；另外翡翠之星凈水器、入戶玄關柜、智能馬桶蓋均有，望濤月明只留下了空氣。
所以就項目本身差距有多大，都是明擺的，如果讓我估計，排除區(qū)位因素就價格而言望濤月明最多只值非翠之星的70-80%。
上面說的是**的和最差的差距，下面再說說差距是怎么一步步形成的。
翡翠之星21年5月交付，比翡翠之星差一點的擁潮府也在21年11月交付了，擁潮府還是保持住了雙會所的底褲。擁潮府面積達到了91方并且尺度不如非翠之星，外立面已經是真石漆了，空調降為格力（比望濤月明的美的還是好一點的），地板瓷磚、衛(wèi)浴TOTO。所以擁潮府是稍有降級，但是不多。
還沒交付，即將交付的擁翠府則更差了，面積大了6個㎡，戶型沒變化，恒溫泳池、玄關柜、凈水器之類都沒，而擁翠府將在2022年10月交付，此時品質已經下降到望濤月明的水平了，但是考慮109方中間套和97方的中間套（雖然套內也大了10方作用）顯然望濤月明的價格還會不如擁翠府。
所以翡翠之星之后，濱江在市北的新房不存在越來越貴之說，只能越來越賤，王總說的新房總是貴一點的結論在2021開始出現裂痕，2023年將徹底破裂，因為那些減配的項目將在2022、2023年陸續(xù)交付。
那么市北的望濤月明倒掛到底是多少呢？我的答案是基本無倒掛。品質損價20-30%、掛牌價格再打個七八折才等于實際價格（關于為什么是七八折今天不說了，下次有機會再說），所以即使翡翠之星掛牌價格是6.5W那么望濤月明最終價格就就在3.5-4W之間。
說了這么多，可以看到基于現狀來看市北確實不是一個投資回報很高的板塊但是市北的發(fā)展?jié)摿σ廊豢春�，自住可以買入，特別是七號線沿線和二號線沿線的項目。
2022年濱江和綠城的市北新項目自住的毫不猶豫沖，看倒掛投資的就算了，長期投資主義也可以考慮。
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