寧圍板塊“獨苗” 濱江寧望府
是否值得入手？
斷供了半年的寧圍板塊近期要迎來上新——濱江寧望府。
最新消息：濱江寧望府本月首開的是1、4號樓，推出約200套房源，戶型建筑面積約108、128、142㎡，均價3.35萬元/㎡。
▲寧望府樓幢鳥瞰圖
▲寧望府樣板房圖
同時，項目于本周剛開啟了樣板間，小助手也去現(xiàn)場實探了一番。
從寧望府外部來看，項目距離地鐵7號線新興路站，步行距離約800米，是近年來板塊內(nèi)在售樓盤中，距離地鐵最近的項目。
項目南面是一個比較老舊的酒店，北面一路之隔處將規(guī)劃建設(shè)18班幼兒園；還有一處住宅規(guī)劃用地待出讓。
項目**的一個問題是，東西兩側(cè)有鐵路、高架，且鐵路軌道高鐵和普快都有，根據(jù)小助手實測，大概每2分鐘會有一班高鐵經(jīng)過，6分鐘會有普快經(jīng)過。
好在從實際感受和分貝測試來看，噪音影響不算太大。
且2號公租樓棟、3、6號自持樓棟建成以后，會對鐵路一側(cè)的噪音有所遮擋。樓盤的加厚玻璃窗也能屏蔽一部分噪音。
從寧望府內(nèi)部情況來看，寧望府是濱江打造的，品牌力不錯。
規(guī)劃建設(shè)共8幢住宅，其中2號樓為公租房、3、6號樓為自持住宅，共計5幢可售房源。沙盤上看，項目的樓間距還是比較寬的，采光還不錯。
園區(qū)中規(guī)劃有中央景觀水池、健身場地等。此外銷售也告訴小助手，目前的沙盤還不是最終參考標準，未來可能會繼續(xù)補充園區(qū)設(shè)施。
聚焦樣板房，3.35萬元/㎡的均價，配備了地暖和中央空調(diào)，這和此前寧圍板塊其他在售項目相同，也沒有配備新風(fēng)。
家裝品牌還不錯，戶型整體中規(guī)中矩，整體將空間給到了公共空間，廚房和房間做得比較小，餐客廳陽臺比較大。
從大區(qū)域來看，寧望府的性價比還是不錯的，項目距離市北的濱濤映月和望濤月明只有約2公里，但限價卻低了4000元/㎡。
小助手觀點：
總的來說，寧望府距離奧體板塊還是比較近的，是寧圍近年來在售項目中，離地鐵最近的新盤，與2公里外市北東的濱江雙子星有著約四十萬總價的價差。整體來說瑕不掩瑜，是江南岸300萬+預(yù)算不錯的選擇。
寧圍板塊價值如何？
后續(xù)還有供應(yīng)值得期待嗎？
除了寧望府，寧圍板塊近年來上新的項目其實并不多，關(guān)注樓盤的中簽率情況就可以看出，板塊內(nèi)此前的熱度并不高，甚至還有一些樓盤流搖的情況存在。
▲寧圍板塊部分樓盤中簽率圖
但從去年1月份開始，板塊內(nèi)項目中簽率一路走低，甚至還有限售樓盤出現(xiàn)，其中景瑞晴海是中簽率**的，但二開也只有31%。由此可見，板塊熱度提升非常明顯。
景瑞晴海中簽率圖
出現(xiàn)以上情況，主要原因是寧圍就算現(xiàn)在也還有很多農(nóng)用地，新房的供應(yīng)反而比較少，這導(dǎo)致了板塊的發(fā)展是比較滯后的。大家對它的發(fā)展?jié)摿σ欢炔⒉惶春谩?/div>
但隨著大家、濱江等大牌房企的入駐，以及未來總部社區(qū)的建設(shè)等方面的利好推動，再加上優(yōu)良的地理位置，讓大家對它逐步改觀。
來源：杭州看房網(wǎng)
專家觀點
寧圍板塊的地理位置優(yōu)勢明顯，距離核心板塊奧體、錢江世紀城近，卻有13500元/㎡的價差。不過它本身此前的開發(fā)能級不高，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，未來主要還是承擔(dān)居住的功能。對于剛需又在附近工作的人來說，是比較不錯的選擇。
板塊整體界面，目前配套資源、等級和豐富度都還稍弱，但可以期待一下開市客等項目開業(yè)后，助推板塊界面的改善。
此外，板塊內(nèi)目前存在著南北割裂的問題，等到未來總部社區(qū)建設(shè)后會助力解決。
觀點來自：拿地寶研究院院長 錢賢強
也就是說，等到未來總部社區(qū)建設(shè)后，或許我們可以期待發(fā)展更為成熟完整，價值更高的寧圍板塊。
此外，錢賢強院長還透露，寧圍未來總部社區(qū)地塊今年有望出現(xiàn)在杭州的土地市場。
寧圍板塊實景
專家觀點
如果想要在寧圍板塊上車，機會是有的，但不是特別多。
從目前看來寧圍板塊只有12萬㎡的體量可供應(yīng)，那么如果去化正常也就幾個月時間就可以消耗完。此外，供應(yīng)最多的就是未來社區(qū)這片，有幾十萬㎡的供應(yīng)，估計今年就會有地出讓。
當(dāng)然，除了寧圍板塊，蕭山市北板塊也是不錯的選擇方向。
觀點來自：拿地寶研究院院長 錢賢強
從專家表述來看，目前蕭山市北和寧圍相比來說，寧圍板塊更傾向于剛需選擇，但整體庫存量不大，想買的還是要抓緊機會。
而蕭山市北板塊，尤其是市北西的配套層級更高，有更多承價空間的購房者還是可以優(yōu)先考慮市北西。
蕭山市北板塊實景圖
圖片來源：杭州看房網(wǎng)
專家觀點
蕭山市北板塊，沒有鐵路或者高架等明顯的物理隔斷，發(fā)展更為完整。這兩年配套、教育、醫(yī)療、商業(yè)等發(fā)展進度都比較快。
整個成熟度明顯要比寧圍板塊高一些，而且目前蕭山市北板塊供應(yīng)量接近30萬㎡，選擇更多。不過存量主要集中在蕭山市北東板塊，相比市北西板塊，這里的發(fā)展層級更低一些。
如果對學(xué)校、商業(yè)配套、城市面貌等沒有特別高的要求，蕭山市北東也是不錯的選擇。
觀點來自：拿地寶研究院院長 錢賢強
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