2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
此次發(fā)布的《通知》明確四方面內容。
一是自《通知》印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理；
二是銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，提供金融產品和金融服務；
三是銀行業(yè)金融機構要嚴格執(zhí)行人民銀行、銀保監(jiān)會有關統(tǒng)計制度，確保數據真實準確；
四是《通知》適用于執(zhí)行房地產貸款集中度管理制度的銀行業(yè)金融機構。新規(guī)的落地，不論是對減輕房企負債投資壓力，還是打消銀行發(fā)放涉房貸款諸多顧慮都有積極作用。
作為投資的重要組成部分，保障性租賃住房越來越得到各地政府的青睞。
而保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，意味著銀行發(fā)放相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足的空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放。
在建立房地產市場長效機制的同時，還可以拉動保障性住房市場上下游產業(yè)鏈的發(fā)展，進而有利于我國“穩(wěn)投資”、“穩(wěn)增長”的總體目標。
拉動基建和房地產市場投資將是今年上半年“穩(wěn)投資”的重要方向，而當前各地政府在基建方面已經開足馬力；房地產市場投資亦將緊隨其后，而保障性租賃住房將是重點領域。
保障性租賃住房項目的上下游產業(yè)鏈范圍較廣，投資保障房，能產生和商品房一樣的拉動發(fā)展的效果。短期來看，監(jiān)管機構推動保障性租賃住房方面的投資，將對“穩(wěn)投資”、“穩(wěn)增長”起到直接作用。
對房企而言， 保障性租賃住房不納入集中度管理將引導房企調整布局
房企要參與到保障性租賃住房建設，享受到相關政策的優(yōu)惠，首先要明確保障性租賃住房項定義，并獲取保障性租賃住房項目的認定書。但從目前來看，由于保障性租賃住宅認定辦法為近期出臺，而房企實際擁有的認定項目規(guī)模不多，當下能夠受到的政策福利相對有限。
尤其是民營房企，在保障性租賃住宅領域或主要起到國企及央企之外的補充和輔助作用，未來該領域金融支持的具體效果仍有待觀察。
雖然房企參與保障性租賃住房規(guī)模不大，但仍有部分房企積極與政府合作，試水該領域。
根據住建部2021年11月及2022年2月發(fā)布的兩批《發(fā)展保障性租賃住房可復制可推廣經驗清單》來看，多家房企通過集體經營性建設用地參與保障性租賃住房建設，這些房企包括萬科泊寓、華潤有巢及龍湖冠寓，參與方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等等。
此外在保障性租賃住房的熱潮下，對于代建能力強的房企同樣迎來利好，這類房企可以為政府提供相關的代建服務，如綠城管理、中原建業(yè)等；此外對于租賃住房運營管理能力突出的企業(yè)，也可以積極參與到保障性租賃住房的后期運營中，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等等。
整體來看，此次房地產貸款集中度管理的調整，進一步引導了未來房企的業(yè)務布局方向。保障性租賃住房雖然享受政策優(yōu)惠，但由于租金定價較低，處于微利階段。參與保障性租賃住房的房企應做好心態(tài)調整，準備好房地產的微利時代。除此之外，保障性租賃住房的大量推出，對市場化的租賃住房也會形成擠壓，對于布局市場化租賃住房的房企而言，更要做好產品差異化打造，提升自身的運營能力。
此外住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），相比2021年任務量高出1.5倍，占十四五總目標的37%，2022年保障性租賃住房或迎來爆發(fā)式增長。
具體到城市來看，2021年底，北京四部門聯合印發(fā)《關于進一步規(guī)范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》，在全國率先出臺國有住宅用地配建保障性租賃住房專項配套文件，北京新供商品住宅將按比例配建保障性租賃住房。其他一線城市廣州、上海、深圳確定“十四五”期間新增建設籌集保障性租賃住房分別為60萬套（間）、47萬套（間）、40萬套（間），均達到新增住房供應總量的45%及以上。
而重慶、杭州、西安等重點城市，也制定了30萬套以上的供應目標，力爭達到占新增住房供應總量的30%以上。金華、嘉興、佛山、�？诘榷�城市也被各省列為保障性租賃住房重點建設城市，明確具體供應目標。
有序發(fā)展保障性租賃住房，是完善住房保障體系的重要組成部分，也是落實“房住不炒”、緩解住房租賃市場結構性供給不足的重要舉措。通過政策落實，可使得保障性租賃住房建設進度有序推進，房源供給快速增加，有效解決新市民、青年人階段性住房困難。
