做了12年的二手房交易，在這12年當(dāng)中遇到過很多的問題，很多客戶業(yè)主最終因?yàn)榻灰琢鞒潭鴮?dǎo)致的錢房?jī)煽�，所以在這里邊我總結(jié)出來二手房的買賣交易全流程送給給大家。
那么今天我一共分5步來講，從看房簽約貸款過戶到最后一步，物業(yè)交割一一大家一一的給大家逐步的講清楚。
**步：看房
看房我們?nèi)绻胭I一套二手房的話，我們首先要看房，看房我們要看什么？看這套房，房子小區(qū)的年限，看這個(gè)小區(qū)的物業(yè)以及它的戶型和采光。那么看房這事相對(duì)來講還是比較難度的，沒有什么太大的問題。
第二步：簽約
那么最主要的是什么？最主要的是我們?cè)诤灪贤臅r(shí)候，這里邊是我們非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，我們來重點(diǎn)來說。那么在簽合同的時(shí)候，我們首先要確定價(jià)格，那么價(jià)格確定好了之后我們就要交定金，那么至于這個(gè)價(jià)格我是沒有辦法去幫大家去談的，因?yàn)槊刻追孔拥膬r(jià)格都不一樣，那么接下來就是交定金，定金是不超過房款總價(jià)的20%的，那么如果超過了20%在法律上是不生效的，所以就我們**的定金金額就是20%，當(dāng)然合同上也是有標(biāo)明的。
產(chǎn)權(quán)年限
我們要確定這套房子產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)有很多70年的50年的和40年的，所以我們?cè)诖_定買這套房子的時(shí)候，我們要確定產(chǎn)權(quán)，我們大部分人買的房子都是住宅產(chǎn)權(quán)，住宅產(chǎn)權(quán)就是70年的，剩余的都是50年以及40年的，那么50年和40年是沒有辦法去落戶口的，而且首付比例要求**50%起，所以大家我們?cè)诤灪贤臅r(shí)候一定要看清產(chǎn)權(quán)。
租戶，戶口
我們要看清楚，而且看清楚之后合同里邊有約定項(xiàng)，至于抵押這個(gè)錢怎么樣去解等等，我們一會(huì)接下來再講，我們先看第這一點(diǎn)，租戶，那么這房子里邊如果有租戶，大家要知道租戶是有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如果在同等條件下租戶知道這房子比如說300萬(wàn)賣了，那么租戶也想300萬(wàn)買租戶，如果再起訴的話，它是有勝訴的概率的，因?yàn)樗袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以就是我們要在買二手房的時(shí)候，如果里邊有租戶，我們**的方法就是讓租戶簽一個(gè)放棄優(yōu)先購(gòu)買協(xié)議，買賣是不破租賃的，所以我們?cè)诤灪贤臅r(shí)候，租賃的租戶依然可以住在這個(gè)房子里邊，它的租賃合同是依然有效的。第然后我們先要說一下付款方式，我們?cè)诤贤镞呉欢ㄒs定好，我們對(duì)于業(yè)主和客戶來講，最重要和最關(guān)鍵的兩點(diǎn)就是價(jià)格和付款方式，所以這套房子多少錢什么時(shí)候付款？我們關(guān)注這兩點(diǎn)就非常的重要，所以就是付款方式我們?cè)诤贤镞呉欢ㄒs定好，然后我們?cè)僬f一下戶口，接下來就是戶口，這里邊沒有戶口，比如現(xiàn)在很多的學(xué)區(qū)房都是要求這個(gè)要有戶口的，而且的話他戶口如果一旦占用名額了或者不遷出，我們是沒辦法遷入的，所以就是戶口我們?cè)诤贤镞呉惨欢ㄒs定好，一般的情況下我們要在合同里邊約定，戶口預(yù)留一個(gè)保證金是1~10萬(wàn)，那么如果業(yè)主什么時(shí)候遷出了，我們什么時(shí)候把1~10萬(wàn)再給予業(yè)主。
那么接下來就是物業(yè)交割，物業(yè)交割和戶口戶口是一樣的，都要預(yù)留一些保證金，因?yàn)橐坏┻^完戶之后，那么過完戶了之后，最后一步過完戶了之后，業(yè)主手客戶作為我們買方來講，手里邊沒有什么籌碼了，那么業(yè)主有欠費(fèi)他也不給你交了，作為我們買方來講也沒有辦法。然后最后一點(diǎn)我們來說一下約定付款及過戶時(shí)間，約定付款期過戶時(shí)間，我來著重的講一下，合同里邊我們一定要約定付款及過戶時(shí)間，要不然你的合同里就是有效，但是無法執(zhí)行的所有的提所有的合同里邊我們約定兩點(diǎn)，約定時(shí)間要有技巧，那么約定兩點(diǎn)，**點(diǎn)是條件，第二點(diǎn)是時(shí)間。
我來講一下什么是條件和時(shí)間，比如說我們可以約定怎么樣約定戶口是過戶后三個(gè)工作日內(nèi)遷出，那么這就是條件。那么第二點(diǎn)我們來講一下時(shí)間，時(shí)間比如說2021年的7月1號(hào)遷出，這就是時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不要這么寫過戶后遷出，那么過戶后后到什么時(shí)候，這就是一個(gè)沒有期限的合同，就沒有沒有這，如果真的到了法律的程序上是沒有效益的，是合同是無法執(zhí)行的。
第三步：貸款
然后第三一點(diǎn)我們來講一下貸款，我們要看清楚這套房子是否有抵押，這個(gè)抵押是由誰(shuí)來解，是由賣方自己去解，還是由買方的首付來解，還是由第三方的金融公司來解？在這里我給大家一個(gè)建議，如果用我們的首付解的話，我們一定要找一個(gè)第三方的金融公司，這樣子的話我們的首付款會(huì)有一個(gè)保險(xiǎn)，那么來接下來就是評(píng)估，然后去面簽面簽和準(zhǔn)備。準(zhǔn)備材料我來講一下，我們比如說面簽的時(shí)候我們要準(zhǔn)備什么，我們要準(zhǔn)備結(jié)婚證、戶口本、身份證、流水以及我們的征信，那么準(zhǔn)備這些材料，然后我們才可以去銀行進(jìn)行面簽，面簽是什么？就是客戶和業(yè)主，然后以及銀行三方在一起，然后我們?nèi)ズ灪贤�，然后銀行作為一個(gè)中間方的見證，然后去做貸款就叫面簽行業(yè)術(shù)語(yǔ)，那么接下來就是面簽完之后，客戶的資質(zhì)沒有問題，接下來進(jìn)行替代完了之后過后這一步過戶也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，我來講一下。那么提交預(yù)審資料那我們要提交剛才我講了結(jié)婚證、戶口本，然后身份證，那么提交了預(yù)審資料。
第四步：過戶
接下來下一步網(wǎng)簽，網(wǎng)簽了之后，然后我們就要牽扯到怎么付款以及稅費(fèi)是多少錢。那么我來講一下現(xiàn)在很多的城市都是資金監(jiān)管或者是自行大的城市，比如說北上廣深現(xiàn)在都強(qiáng)制型，資金監(jiān)管必須要走資金監(jiān)管不允許自行，那么現(xiàn)在很多二線城市依然可以去走自行以及一些小的城市，所以在這里給大家建議是一定要走資金監(jiān)管，因?yàn)樽吡速Y金監(jiān)管對(duì)我們的交易是有保障的，對(duì)我們資金是有保障的，它就像一個(gè)支付寶平臺(tái)，那么資金監(jiān)管我們可以去走銀行，也可以走第三方。然后接下來就是稅費(fèi)，每個(gè)地區(qū)都是一個(gè)指導(dǎo)價(jià)值，在這里邊我就不過多的去解釋，大家有想了解的可以私信我或者是留言。那么接下來一點(diǎn)就是繳完稅之后，我們拿著我們的繳稅票，然后去換房本，去拿房本，拿完房本之后，然后接下來房本如果你是這套房子貸款你是拿不走的，如果你是全款就可以直接把房本拿走，房子就屬于你了。然后如果你是貸款這套房子的房本要放到銀行去做抵押，然后5~7個(gè)工作日至5~7個(gè)工作日抵押，然后大約3~6個(gè)月，3~6個(gè)月，然后銀行把房本會(huì)還給你，銀行把房本會(huì)還給你，所以放款的時(shí)間放款，拿完房本之后下一步是放款，然后接下來放完款之后，然后沒有問題了，然后業(yè)主也收到全款了。
第五步：物業(yè)交割
我們接下來做物業(yè)交割。那么物業(yè)交割這里邊我們剛才講了，我們做物業(yè)交割的時(shí)候要留有我們的物業(yè)保證金，那么我們交割什么？我們要交個(gè)、水電、燃?xì)庖约爱?dāng)時(shí)在合同里邊約定是否有家家電給我們預(yù)留，那么如果有欠費(fèi)，我們就可以拿保證金去幫業(yè)主去繳，或者是業(yè)主如果沒有欠費(fèi)的話，我們保證金就全額退還。
然后接下來就是戶口和剛才的物業(yè)一樣，那么如果沒遷出，那么遷出什么時(shí)候給？然后交割鑰匙以及我們的物品清單，基本上我們二手房流程就是從看房到物業(yè)交割，大致上就是這些流程，如果我們把這些個(gè)細(xì)節(jié)都給了解清楚了，大家記得二手房的交易過程當(dāng)中你一定不會(huì)出現(xiàn)問題的，最后也希望大家能夠買到屬于自己的合適房子
