1。
每個(gè)板塊都能找到參照物，從規(guī)劃定位、地段屬性、發(fā)展模式和軌跡、樓盤(pán)價(jià)格等等各方面出發(fā)去尋找參照物，也許能更好的預(yù)見(jiàn)一個(gè)板塊的發(fā)展前景。
通過(guò)一些共同點(diǎn)的對(duì)比，去評(píng)估價(jià)格的合理性。在相同的價(jià)格區(qū)間里，去對(duì)比尋找更好的配套和更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)能。
錢(qián)江世紀(jì)城的參照物是錢(qián)江新城，一江兩岸，同樣的市中心定位，同樣的CBD；
未來(lái)科技城的參照物是濱江，同樣的高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；
城東新城的參照物是申花，同樣的武林中心外溢板塊；
大江東的參照物是下沙開(kāi)發(fā)區(qū)、臨平北開(kāi)發(fā)區(qū)，同樣的制造業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；
城北勾莊萬(wàn)象城一帶的參照物是金沙湖商圈，一個(gè)北部之星，一個(gè)東部之星；
西北面的良渚，和東北面的臨平、丁橋星橋是類(lèi)似的，都有很強(qiáng)的剛需居住區(qū)屬性，臨平和二橋更成熟，人氣更旺，良渚發(fā)展遲，話題多一些，本質(zhì)上良渚還需要追趕臨平和“二橋”。
2。
我說(shuō)可以參照臨平來(lái)看良渚，良渚網(wǎng)友可能不太高興，因?yàn)榕R平在杭州的存在感并不高。
但我想說(shuō)，良渚要趕上臨平，還有待修煉。
商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育資源、產(chǎn)業(yè)成果、城市面貌，方方面面。
臨平在城市東北角，良渚是西北角。臨平地鐵是1、9號(hào)線，良渚是2號(hào)線，都是很早就開(kāi)通了地鐵的板塊。
良渚現(xiàn)在就一個(gè)永旺夢(mèng)樂(lè)城，類(lèi)似于一個(gè)大型超市賣(mài)場(chǎng)，業(yè)態(tài)和品牌都不太夠。臨平有個(gè)很大的銀泰城購(gòu)物中心，萬(wàn)寶城也不錯(cuò)，還有其他大小若干個(gè)商業(yè)體。
良渚地鐵口后面無(wú)非來(lái)一個(gè)銀泰或者天街或者寶龍這樣的地鐵口的商場(chǎng)，但性質(zhì)、影響力和臨平銀泰城并沒(méi)什么不同，哪怕是個(gè)萬(wàn)象城，也不會(huì)是高檔定位的商場(chǎng)，板塊沒(méi)有這個(gè)消費(fèi)實(shí)力。
醫(yī)療配套教育資源這塊，臨平以前是余杭區(qū)政府所在地，早就布局了大量?jī)?yōu)質(zhì)配套�，F(xiàn)在是獨(dú)立行政區(qū)地位，良渚是街道地位，沒(méi)法比。
臨平北面的開(kāi)發(fā)區(qū)，那也是浙江叫得上號(hào)的知名制造業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。良渚還沒(méi)有建立足夠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。良渚后面肯定會(huì)有一些寫(xiě)字樓，而臨平主干道迎賓路上一連串超高層寫(xiě)字樓早就是夜晚燈光秀的主角。
良渚這兩年搞了個(gè)工業(yè)設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，臨平這兩年搞了個(gè)服裝類(lèi)設(shè)計(jì)藝尚小鎮(zhèn)。
良渚有中國(guó)美院的一個(gè)校區(qū)，剛開(kāi)學(xué)。臨平也有個(gè)浙江理工大學(xué)臨平校區(qū)，在建。
良渚有個(gè)古城遺址，臨平有個(gè)玉架山遺址，玉架山遺址知名度小，但畢竟良渚古城遺址實(shí)際上是在瓶窯，良渚進(jìn)去還有很遠(yuǎn)。
但是，這樣的遺址到底會(huì)怎樣影響區(qū)域樓市？
秦始皇兵馬俑陵對(duì)周邊樓市帶來(lái)了怎樣的影響？
前兩年在南昌發(fā)現(xiàn)的漢代�；韬钅箤�(duì)周邊樓市帶來(lái)了怎樣的影響？史學(xué)界對(duì)�；韬钅沟脑u(píng)價(jià)是『北有秦始皇陵，南有海昏侯墓』，有誰(shuí)因?yàn)檫@個(gè)去周邊買(mǎi)房嗎？
這些當(dāng)然具有極高的文化價(jià)值，但千萬(wàn)不要覺(jué)得什么東西都會(huì)影響到樓市。
說(shuō)良渚以后會(huì)有未來(lái)科技城的輻射，那可以了解一下有多少人在濱江工作住在臨平，有多少人在錢(qián)江新城工作住在臨平。
濱江和錢(qián)江新城加起來(lái)的輻射能量，比得過(guò)未來(lái)科技城的輻射能量嗎？臨平現(xiàn)在還有9號(hào)線連接錢(qián)江新城，交通更便利。
兩邊現(xiàn)階段聚集的人氣也完全不是一個(gè)量級(jí)。
3。
人們對(duì)新板塊總是充滿信心，就像刮一張新彩票，看起來(lái)新彩票和之前刮過(guò)的失望的彩票沒(méi)有聯(lián)系，是一次全新的機(jī)會(huì)。
所以新板塊在起步階段，房?jī)r(jià)通常竄得更快。
但實(shí)際上和舊彩票一樣，中獎(jiǎng)的概率微乎其微。
城市發(fā)展不會(huì)是空中樓閣，也完全不復(fù)雜不神秘，都是圍繞人的生活和生產(chǎn)這兩件事進(jìn)行。生活就是建各種配套來(lái)滿足吃喝穿住用行和科學(xué)教育文化衛(wèi)生，生產(chǎn)就是給你一個(gè)就業(yè)或者創(chuàng)業(yè)的環(huán)境。就這兩件事。
新板塊走的仍然是老板塊的路，修路修橋修地鐵，建兩座購(gòu)物中心，調(diào)動(dòng)醫(yī)療資源開(kāi)一個(gè)新院區(qū)，培養(yǎng)幾座學(xué)校，建若干幢寫(xiě)字樓，招商引資建產(chǎn)業(yè)園，等等圍繞生活和生產(chǎn)這兩件事的建設(shè)，萬(wàn)變不離其宗。
我們完全可以通過(guò)拆解各種指標(biāo)的完成度和質(zhì)量去對(duì)比、評(píng)估，都可以量化。
政府能做的太有限了。政府確實(shí)能做很多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，砸錢(qián)就行，但是很難規(guī)劃出一座高質(zhì)量的新城區(qū)。謀事在人成事在天。
就像另一個(gè)層面，國(guó)內(nèi)各個(gè)城市之間的發(fā)展境遇，不能說(shuō)西部大開(kāi)發(fā)執(zhí)行力不夠，不能說(shuō)這些年?yáng)|北改革的決心和動(dòng)力不夠大，但終究還是靠東部沿海城市推動(dòng)發(fā)展，最終還是看長(zhǎng)三角和珠三角，看北上廣深杭。
杭州在全國(guó)這么多城市里脫穎而出，未來(lái)科技城在杭州這么多新城里脫穎而出，天時(shí)地利人和這六個(gè)字背后是幾十萬(wàn)字的拼搏努力與風(fēng)云際會(huì)機(jī)緣巧合。
很多東西都不是規(guī)劃出來(lái)的，都是邊做邊想邊改方案，最后通常就是一場(chǎng)有心栽花花不開(kāi)無(wú)心插柳柳成蔭的實(shí)驗(yàn)性游戲，規(guī)劃里的夢(mèng)想最后都變了模樣。
千萬(wàn)不要覺(jué)得馬上又可以在一個(gè)遠(yuǎn)離市中心或者遠(yuǎn)離成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)的郊區(qū)復(fù)制出下一個(gè)未來(lái)科技城。
這里要講的并不是良渚不好，不是說(shuō)良渚房?jī)r(jià)不會(huì)漲。整個(gè)杭州城市價(jià)值的提升，每個(gè)板塊都會(huì)得到發(fā)展，房?jī)r(jià)都會(huì)輪動(dòng)上漲。
先漲后漲區(qū)別不大，**的區(qū)別在于每個(gè)板塊的天花板不同，價(jià)值上限不同。
我們買(mǎi)房當(dāng)然是去尋找價(jià)值天花板**的板塊，但良渚的價(jià)值天花板，可以參考臨平來(lái)評(píng)估。
4。
請(qǐng)注意，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為『價(jià)格高的就是飽和的就漲幅小，價(jià)格低的就潛力大漲幅大』。這是很多買(mǎi)家容易陷入的一個(gè)大誤區(qū)。
看最近這兩年的行情就知道，漲得最多的一直都是總價(jià)高的豪宅，不管是杭州還是上海，不管是深圳還是廣州。
背后的殘酷現(xiàn)實(shí)是什么？豪宅背后的買(mǎi)家，錢(qián)來(lái)得更快。
就這兩年，底層剛需買(mǎi)家賺錢(qián)的機(jī)會(huì)少，買(mǎi)房的利率卻一直在漲。豪宅買(mǎi)家賺錢(qián)機(jī)會(huì)多，而且總能拿到極低利率的貸款。
普通板塊和優(yōu)質(zhì)板塊的對(duì)比也是這樣的道理，板塊背后無(wú)非是人和企業(yè)。
優(yōu)質(zhì)板塊往往優(yōu)質(zhì)企業(yè)多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)相比普通小微企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，就像富豪相比普通剛需的優(yōu)勢(shì)，賺得多，也更受銀行歡迎。
優(yōu)質(zhì)板塊基礎(chǔ)扎實(shí)，根系深輻射廣，從來(lái)都是發(fā)展更穩(wěn)更快的。
圖片
未來(lái)科技城杭州高鐵西站，2019年9月開(kāi)建，預(yù)計(jì)今年8月通車(chē)，這個(gè)速度誰(shuí)能比？
換個(gè)方向想想，你會(huì)覺(jué)得上海已經(jīng)發(fā)展飽和了嗎？會(huì)覺(jué)得鶴崗更有發(fā)展?jié)摿幔?/div>
拿南昌鄭州昆明濟(jì)南這樣的普通省會(huì)城市，跟被普遍認(rèn)為是『準(zhǔn)一線城市或者叫強(qiáng)二線城市』的杭州相比，你選哪個(gè)？
不能簡(jiǎn)單認(rèn)為『價(jià)格高的、話題度高的、配套相對(duì)成熟的板塊就是漲幅有限的飽和板塊。價(jià)格低的、話題度低的、配套相對(duì)欠缺的板塊就是潛力大的板塊』。
有些城市有些板塊有些人，只是先富了一步。有些城市有些板塊有些人，致富路上走得很難很慢。
為什么要鼓勵(lì)先富帶后富？因?yàn)楹蟾桓y富。
早在2016年上半年，就是G20還沒(méi)召開(kāi)之前，我就聽(tīng)人說(shuō)“奧體世紀(jì)城名氣已經(jīng)出去了，已經(jīng)飽和了”。
就像現(xiàn)在一些網(wǎng)友說(shuō)起未來(lái)科技城就會(huì)說(shuō)已經(jīng)過(guò)頭了，透支了，從而著急想去其他一些還沒(méi)進(jìn)入發(fā)展軌道的郊區(qū)新城尋找下一個(gè)未來(lái)科技城。
未來(lái)科技城是難以復(fù)制的，郊區(qū)新城能達(dá)到臨平的高度都要加倍努力，還需要足夠的運(yùn)氣。
畢竟不是每個(gè)新城都像臨平那樣，曾經(jīng)是余杭區(qū)的區(qū)政府所在地，那個(gè)轄區(qū)內(nèi)有個(gè)每天納稅一個(gè)億的神級(jí)企業(yè)的余杭區(qū)，有大把的銀子拿來(lái)搞建設(shè)。
并且肯定很早就在醞釀要把臨平獨(dú)立成區(qū)，提前加大投資打好基礎(chǔ)。
5。
電影《1942》里張國(guó)立有句名臺(tái)詞：我知道怎么從一個(gè)窮人變成財(cái)主，不出十年，你大爺我還是東家。
旁邊張國(guó)立兒子的臺(tái)詞是：到時(shí)候我還給你當(dāng)長(zhǎng)工。
先富的經(jīng)驗(yàn)一直在，想后富一定要先交學(xué)費(fèi)，這個(gè)過(guò)程可能是漫長(zhǎng)的，也可能沒(méi)法畢業(yè)。
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