物業(yè)合同到期，是續(xù)聘物業(yè)還是選聘物業(yè)？
這幾乎是每個小區(qū)都會遇到的問題。往往，這個時間段也是物業(yè)和業(yè)主矛盾爆發(fā)最激化的時候。物業(yè)希望業(yè)主能繼續(xù)選擇自己，而業(yè)主可能因?yàn)椴粷M意物業(yè)的服務(wù)而想要更換物業(yè)。
以往，杭州也出現(xiàn)了不少小區(qū)因?yàn)閾Q物業(yè)鬧得滿城風(fēng)雨的案例，換物業(yè)并沒有那么簡單。
但最近，位于未來科技城的合景映月臺以超高的投票率把之前合景地產(chǎn)旗下的寧駿物業(yè)更換成濱江物業(yè)。
據(jù)業(yè)主透露，寧駿物業(yè)的管理和服務(wù)都很不到位，與3元/m²的物業(yè)費(fèi)并不相符，小區(qū)業(yè)主們意見都很大，換物業(yè)勢在必行。
4月1日上午9點(diǎn)，濱江物業(yè)正式進(jìn)駐合景映月臺。
對于業(yè)主來說，這一刻喜大普奔。
物業(yè)的好壞，不僅關(guān)乎小區(qū)的管理水平和生活幸福感，更關(guān)乎小區(qū)的房價，一個好的物業(yè)可以讓小區(qū)增值、房價上漲。
合景映月臺這次更換物業(yè)成功了，但其實(shí)還有不少小區(qū)還走在換物業(yè)的漫漫道路上。
位于臨平東湖新城的逸都花苑換物業(yè)之路就幾經(jīng)波折。
逸都花苑算是杭州的紅盤，最后一批房源中簽率低至個位數(shù)，買到該樓盤的業(yè)主可以說是幸運(yùn)之子，但是樓盤交付之后，業(yè)主對物業(yè)并不滿意。
業(yè)主反映了該小區(qū)物業(yè)很多不作為的行為：
1、壟斷小區(qū)裝修材料。物業(yè)指定人員，壟斷小區(qū)裝修材料水泥、沙石、門窗和吊裝，售價是當(dāng)時市價的兩倍以上。
2、游泳池管理不到位。因游泳池的管理需要經(jīng)費(fèi)開支，物業(yè)便說游泳池實(shí)際設(shè)計功能為戲水池，常年將游泳池鎖住任由其雜草叢生、青蛙呱呱、蚊蟲滋生。
3、自入住以來，電梯問題不斷。下雨漏水、消防水灌入、電梯升降失穩(wěn)、掉層下墜等問題層出不窮，屢見不鮮。物業(yè)也未提出合理解決方案。
4、小區(qū)地下電瓶車停放位得不到合理利用和管理，又不加強(qiáng)管理設(shè)置全覆蓋攝像頭，電瓶車、電瓶頻繁被盜。
5、進(jìn)出小區(qū)人員管理不到位。物業(yè)為了節(jié)省開支多年聘用年老體弱人員，又不進(jìn)行到位的管理培訓(xùn)，造成無關(guān)小區(qū)人員混雜。
6、多次阻攔業(yè)委會成立。全體業(yè)主不滿物業(yè)的低能管理，又無法忍受小區(qū)如此混亂的居住環(huán)境，紛紛走向了成立業(yè)委會之路。前前后后有三批人員組織成立業(yè)委會，但因物業(yè)從中阻撓和相關(guān)部門不配合進(jìn)程無法開展。二期業(yè)主入住后一鼓作氣，成功將業(yè)委會成立，歷經(jīng)一年多時間。物業(yè)又不配合其審計工作，致使多項(xiàng)工作無法順利開展。
7、小區(qū)的綠化很不好，小區(qū)的綠植和環(huán)境維護(hù)也不到位。
面對這樣的情況，業(yè)主更換物業(yè)的決定很大，但由于物業(yè)的不配合，業(yè)委會的成立就耗時一年多。
業(yè)委會成立后開始組織更換物業(yè)等工作，目前正在對現(xiàn)物業(yè)是否續(xù)聘進(jìn)行表決，考慮到疫情因素，因此采取線上投票及電話回訪的形式開展。但還是因?yàn)橛腥伺e報妨礙疫情防控工作而被街道和社區(qū)叫停。
通過業(yè)委會與街道、社區(qū)的有效溝通，開箱計票工作還將繼續(xù)進(jìn)行。經(jīng)過投票已經(jīng)有超三分之二的業(yè)主反對續(xù)聘物業(yè)，接下來就要進(jìn)入選聘物業(yè)的環(huán)節(jié)。
可以說，逸都花苑換物業(yè)基本十拿九穩(wěn)了。
其實(shí)能否成功更換物業(yè)，還是要看大多業(yè)主的意愿，只要業(yè)主心意一致，業(yè)委會有條不紊的推進(jìn)工作，成功的幾率還是很大的。
相比逸都花苑，那些還沒有成立業(yè)委會但又不滿意物業(yè)服務(wù)的小區(qū)似乎找不到更好的出路。
比如廣廈天都城，小區(qū)眾多，廣廈物業(yè)管理也不是很好，很多小區(qū)的業(yè)主也是怨聲載道，但由于不少小區(qū)并沒有成立業(yè)委會，光憑個人的力量很難讓小區(qū)發(fā)生改變。
面對這樣的情況，很多業(yè)主便不愿再繳納物業(yè)費(fèi)，但又很難更換物業(yè)，長此以往，并不利于小區(qū)的建設(shè)。
所以，是續(xù)聘當(dāng)前物業(yè)，還是選聘其他物業(yè)，**步還是要成立業(yè)委會，然后召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定是續(xù)聘還是選聘，并對結(jié)果進(jìn)行公示。
如果業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)，業(yè)委會就要做好以下工作：
①對小區(qū)的情況進(jìn)行摸底，了解資產(chǎn)、存在的問題、業(yè)主的要求等實(shí)際情況。（可以聘請專業(yè)第三方，數(shù)據(jù)及結(jié)果會比較客觀）。
②針對小區(qū)的情況，制定選聘物業(yè)招標(biāo)文件，把小區(qū)改造提升要求和服務(wù)要求均在招標(biāo)文件中體現(xiàn)，并向全體小區(qū)業(yè)主公示，業(yè)主認(rèn)可后，方可作為招標(biāo)依據(jù)。
③了解杭州各家物業(yè)公司的優(yōu)缺點(diǎn)，選擇合適的物業(yè)
第二步：根據(jù)了解到的情況，進(jìn)行公開招標(biāo)，由相關(guān)代理機(jī)構(gòu)擇優(yōu)預(yù)中標(biāo)兩家物業(yè)單位，進(jìn)行公示。邀請兩家物業(yè)到小區(qū)實(shí)地路演，讓業(yè)主對他們有個了解。
第三步：召開第二次業(yè)主大會，進(jìn)行二選一投票，最終選出一家物業(yè)進(jìn)場。（通常要求中標(biāo)物業(yè)的票數(shù)達(dá)到“雙過半”,即小區(qū)一半以上的業(yè)主及小區(qū)產(chǎn)權(quán)面積一半以上通過）
第四步：投票選出中標(biāo)物業(yè)后，進(jìn)行新老物業(yè)的交接。
事實(shí)上，每個小區(qū)的和諧美好，都離不開物業(yè)、業(yè)委會和社區(qū)這“三架馬車”的齊心協(xié)力和共同努力，如果有一方的方向偏離航道，就會影響整個小區(qū)的鄰里和諧以及生活品質(zhì)。
在此，也希望小區(qū)的物業(yè)能做好本職工作、恪盡職守、管理到位并且給業(yè)主帶來更好、更高品質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主也要對小區(qū)的大小事宜多加關(guān)心，與物業(yè)形成良好的溝通，當(dāng)然社區(qū)和街道也要促進(jìn)小區(qū)美好生活氛圍的形成。
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