01
2022年可以稱之為是住宅大平層的“回歸”之年。
不論是觸發(fā)社保排序的海潮望月、星潮映象府（SKP住宅區(qū)），還是更早之前的A類人才“收割機(jī)”臻奧院，亦或是待售的江明月朗園（新世界K11住宅區(qū)）、傲世邸……都已經(jīng)被打上了“富人游戲”的標(biāo)簽，不光考驗(yàn)財(cái)力，還要拼社保年限進(jìn)場(chǎng)，內(nèi)卷得不行。
無(wú)獨(dú)有偶，這種對(duì)“**改善”趨之若鶩的熱忱，其實(shí)早在商辦大平層上就曾演繹過(guò)。
2020年，商辦大平層在杭州樓市迎來(lái)了“現(xiàn)象級(jí)”行情，那一年甚至被稱作是商辦大平層的“元年”。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年杭州商辦大平層賣(mài)出了近700套，遠(yuǎn)超過(guò)去10年的總和，而到了2021年，這一勢(shì)頭依舊不減，全年賣(mài)出近1300套。
不過(guò)，相較住宅類大平層的遍地開(kāi)花，商辦類大平層卻有著大相徑庭的境遇——它們似乎正從鎂光燈下逐漸淡出杭州樓市。
02
首當(dāng)其沖的就是主流的300㎡級(jí)商辦大平層。
理由是在去年第三批集中供地掛牌期間，公示地塊的商辦部分最小分割面積從原本的300㎡一下子抬高到了800㎡。這也是繼限商墅后，調(diào)控給出的又一明確信號(hào)。
其實(shí)在此之前，市場(chǎng)對(duì)商辦產(chǎn)品的調(diào)控已有苗頭。
比如杭騰未來(lái)社區(qū)地塊、鼎湖未來(lái)社區(qū)地塊也曾有地塊在掛牌時(shí)明確了商辦部分的最小分割面積為500㎡。
杭騰未來(lái)社區(qū)地塊規(guī)劃指標(biāo)
但500㎡級(jí)的商辦大平層在市面上并不少見(jiàn)。
錢(qián)塘公館、杭州國(guó)際金融中心、江河鳴翠、建杭江與河等，都有超500㎡級(jí)的戶型，而來(lái)福士旁的迪凱金座，據(jù)說(shuō)視野好的樓層需2套一起“打包”。
可一旦要把商辦類大平層做大到800㎡，翻了不止2倍的總價(jià)將直接勸退一大批潛在購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商想要“鋌而走險(xiǎn)”也需要掂量良久。
如此一來(lái)，現(xiàn)有的300㎡級(jí)戶型成了相對(duì)稀缺產(chǎn)品，且多數(shù)購(gòu)買(mǎi)力也集中于這一批房源中。
03
商辦類大平層是多重因素共同催化下的市場(chǎng)產(chǎn)物。
但和早年的酒店式公寓一樣，去化快的始終是奧體、錢(qián)江新城這樣的核心地段，而一些主打剛需盤(pán)的板塊，入市的商辦類大平層走量就相對(duì)費(fèi)勁很多。
●“限購(gòu)”與“雙限”是其外因。
作為房地產(chǎn)調(diào)控相當(dāng)精細(xì)化的杭州，每個(gè)人手上的“房票”都是珍貴的，特別限購(gòu)加碼后，落戶是否滿5年、社保年數(shù)等都成為入場(chǎng)的門(mén)檻。
而杭州又是近幾年來(lái)全國(guó)人口流入的主陣地，也是“電商”“網(wǎng)紅”遍地的城市，銀杏匯、觀云錢(qián)塘、嘉潤(rùn)公館等商辦產(chǎn)品都曾與不少“傳說(shuō)中”的名人綁在一起，又在一定程度上增加了商辦大平層的存在感。
至于“雙限”政策，使得開(kāi)發(fā)商也更愿意花精力在不限價(jià)的商辦產(chǎn)品上，以此獲取利潤(rùn)。
這些產(chǎn)品光是樣板間，就能讓人感受到“頂豪”生活的樣貌。
比如位于濱江區(qū)的藍(lán)城英冠·濱悅城，在每一套房源的客廳和餐廳中間打造了一個(gè)半戶外空間，這里可以是綠意盎然的花園，也可以是燒烤活動(dòng)區(qū)，還可以是招待客人的PARTY喝茶區(qū)等。
濱悅城樣板房空中花園實(shí)景圖（網(wǎng)絡(luò)）
●至于內(nèi)需，則是“苦改善久已”。
近幾年來(lái)，杭州主流的戶型都不超過(guò)160㎡，在沒(méi)有了早年的拓展面積加持后，對(duì)于改善家庭而言，可選樓盤(pán)本就不多。
加之核心區(qū)域搖號(hào)社保內(nèi)卷，即便是手握千萬(wàn)的**改善家庭也并非個(gè)個(gè)都是幸運(yùn)玩家。
而他們當(dāng)中選擇購(gòu)買(mǎi)商辦產(chǎn)品，很多是奔著市中心不可復(fù)制的城市能級(jí)去的。
04
當(dāng)然，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些以“千萬(wàn)”為單位的商辦大平層終歸是看個(gè)熱鬧。
畢竟它的屬性和酒店式公寓一樣，且在二手房市場(chǎng)上的流通屬性或許更低。
與此同時(shí)，當(dāng)下住宅已有“大室所趨”的跡象。
以蕭山為例，除了奧體核心區(qū)外，市北的戶型也在慢慢做大，已經(jīng)首開(kāi)過(guò)的潮聽(tīng)映月府就把**戶型到了183㎡，沁桂軒也有168㎡的戶型。
因此，對(duì)于改善型購(gòu)房者而言，住宅不妨再搖搖看，說(shuō)不定就會(huì)被幸運(yùn)砸中。
以下，我們整理了錢(qián)塘江南岸的幾個(gè)商辦大平層產(chǎn)品，僅參考。
藍(lán)城英冠·濱悅城：
濱悅城位于濱江區(qū)，濱盛路與信誠(chéng)路交會(huì)處。
項(xiàng)目規(guī)劃打造建筑面積約300㎡、480㎡江景商業(yè)大戶型，共計(jì)百余套，為一層一戶設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了每一位業(yè)主的隱私性。
項(xiàng)目效果圖
信達(dá)中心杭州壹號(hào)院：
項(xiàng)目位于濱江區(qū)，地處奔競(jìng)大道與飛虹路交會(huì)處，主推建筑面積約139—460㎡商辦戶型。
項(xiàng)目效果圖
世紀(jì)國(guó)泰中心：
項(xiàng)目位于鴻寧路與平瀾路交會(huì)處，直線距離SKP、地鐵3號(hào)線盈豐路站約500米，主推建筑面積約530—560㎡戶型，均價(jià)在5萬(wàn)左右。
項(xiàng)目實(shí)景圖
華鴻·都會(huì)中心：
項(xiàng)目位于民和路與皓月路交會(huì)處，緊鄰地鐵2號(hào)線盈豐路站，主推建筑面積約430—450㎡戶型，共123戶。
項(xiàng)目效果圖
杭州國(guó)際辦公中心南區(qū)（IOC·潮悅）：
項(xiàng)目總建筑面積約90萬(wàn)㎡，直線距離錢(qián)塘江約500米，規(guī)劃為2幢約240米超高層酒店式公寓和商業(yè)裙樓，主推建筑面積約335—405㎡商辦資產(chǎn)。
項(xiàng)目效果圖
博奧花宸里：
項(xiàng)目直線距離地鐵5號(hào)線博奧路站約400米，主推建筑面積約300㎡商辦產(chǎn)品，并根據(jù)不同人群的需求，規(guī)劃打造“約4.78米+約3.2米層高”的雙品類空間。
設(shè)計(jì)意向圖，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)
EIC：
該項(xiàng)目位于民和路與平瀾路交會(huì)處，地處奧體核心區(qū)，主推建筑面積約375㎡商辦產(chǎn)品，直線距離地鐵2號(hào)、6號(hào)線世紀(jì)城站約300米。
項(xiàng)目效果圖
新世界翡酈中心：
項(xiàng)目直線距離地鐵2號(hào)線盈豐路站約300米，主推建筑面積約427㎡戶型，為兩梯兩戶設(shè)計(jì)。
望廷：
項(xiàng)目靠近亞運(yùn)村，緊鄰地鐵2號(hào)線與6號(hào)線，主推建筑面積約470—558㎡商辦戶型。
晴瑞里：
位于寧牧路與寧牧支路交會(huì)處，地處蕭山寧圍核心區(qū)，主推建筑面積約310—370㎡、層高約4.95米商辦戶型，為毛坯交付。
項(xiàng)目效果圖（住宅+商辦）
明彩城：
項(xiàng)目直線距離地鐵7號(hào)線新漢路站約200米左右。
整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有8幢，其中4號(hào)、5號(hào)樓為返村用地，據(jù)了解其中的一幢很有可能會(huì)規(guī)劃為酒店。此外，其余的6幢則規(guī)劃為2梯2戶、建筑面積約311—318㎡的商業(yè)辦公產(chǎn)品，并配有建筑面積約20—50㎡的底商。
明彩城樓幢示意圖
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