未來(lái)如果你對(duì)二手房一點(diǎn)都不了解，可能會(huì)吃很大的虧，特別是一二線城市，隨著我們城鎮(zhèn)化率達(dá)到64%之后，城市的擴(kuò)張就會(huì)越來(lái)越慢。這有很多專家所說(shuō)的房地產(chǎn)進(jìn)入到了拐點(diǎn)時(shí)代，所以人口會(huì)進(jìn)一步的往各中心區(qū)域聚集，如果說(shuō)你想買到更好的配套，那就只能多看二手房了，因?yàn)楝F(xiàn)在很多新房它是建立在配套不完善的遠(yuǎn)郊區(qū)，但是現(xiàn)在依然有不少人同樣的地段和配套，寧愿花更多的錢去買新房，也不愿買價(jià)格更便宜的二手房。
這個(gè)典型的心思維一般都出現(xiàn)在二線以下的城市，很多人說(shuō)別人住過(guò)的房子自己住覺得特別的別扭。我說(shuō)的是我們都租過(guò)房也住過(guò)酒店，那不是很多人都住過(guò)的房子，其實(shí)主要原因就是還有的選還買得起，而在一線城市新房,正在慢慢的變少，一是主城區(qū)每年的土地供應(yīng)只有那么一點(diǎn)，一次出來(lái)幾百套的房源根本你是搶不到。二是一線城市房?jī)r(jià)有多高，大家都很清楚，肯定會(huì)買性價(jià)比更高的房子。
同樣的總價(jià)選面積大的，同樣的面積選總價(jià)低的，這幾年很明顯北上深已經(jīng)逐步進(jìn)入到了存量房時(shí)代，特別是上海2021年二手房的成交量是28.1萬(wàn)套，新房成交量是9.2萬(wàn)套，差不多是二手房的零頭。從成交數(shù)據(jù)上來(lái)看，上海已經(jīng)是一個(gè)以二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)了.
為什么一線城市的購(gòu)房群體更愿意接受二手房？
主要就是新房有兩個(gè)特點(diǎn)，一是特別貴，二是特別偏，其實(shí)房子不要在乎他是棘手，他又不是你選老婆，而是要看他到底對(duì)你能夠提供什么樣的價(jià)值。
很多富豪都熱衷于買二手房，劉強(qiáng)東在意大利買的莊園，馬化騰在香港買了豪宅，這個(gè)房子已經(jīng)不知道換過(guò)多少主人了，房子在他們眼中并不是普通人認(rèn)為的資產(chǎn)金融屬性，房子是他們建立圈子的工具，所以他們根本不在乎是幾手房，即便你買的新房，過(guò)幾年你會(huì)發(fā)現(xiàn)雖然價(jià)格有所上漲，但跟周邊以前的二手房的差價(jià)變得是越來(lái)越小。
其實(shí)買房買車是一樣的，為了追求心都是要多付出溢價(jià)成本。
新手小白如何去買房？
如果說(shuō)你是新手小白，時(shí)間特別寶貴，又沒有精力去學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識(shí)，我建議你多花錢去買新房，因?yàn)樾路苛鞒桃?guī)范標(biāo)準(zhǔn)化程度高，最關(guān)鍵的是價(jià)格透明，同一個(gè)樓盤只會(huì)在樓棟和樓層上略有一些價(jià)差，哪怕你啥都不懂，也不會(huì)在交易流程和價(jià)格上的踩坑。當(dāng)然因?yàn)楦鱾�(gè)環(huán)節(jié)都非常的標(biāo)準(zhǔn)化，你也占不到什么便宜了，但二手房就不一樣了，同樣的戶型面積裝修不一樣，房主賣房的心理預(yù)期不一樣，所以報(bào)價(jià)更是天差地別，當(dāng)沒有標(biāo)準(zhǔn)化了，反而更容易從中撿漏。
買二手房注意事項(xiàng)之決定房?jī)r(jià)有哪些因素？
但我們一定要明白是哪些因素決定了房子的價(jià)格，如果你手里資金有限，又想買一個(gè)價(jià)格合適，未來(lái)還有漲幅空間的二手房，就一定要把這個(gè)文章看完，你就能明白什么樣的二手房才有購(gòu)買的價(jià)值，這些價(jià)值背后又有哪些因素？
首先決定房?jī)r(jià)的是供求關(guān)系，說(shuō)到供求關(guān)系可能有人會(huì)說(shuō)了，現(xiàn)在房子太多了，市場(chǎng)剩余的房屋還沒有被消化，供求關(guān)系已經(jīng)失衡了，但凡是說(shuō)這樣話的人都不知道，真正決定供求關(guān)系的不是有多少房子的本身，而是房子背后的價(jià)格、地段配套、戶型、面積、房齡、品質(zhì)、外、立面、物業(yè)管理等等這些綜合因素。
我今年就遇到了一個(gè)租客，打算每個(gè)月以25,000的租金在成都的主城區(qū)租一套房子，他跑了三個(gè)月的時(shí)間都沒有找到想租的房子，最后是以22,000的價(jià)格租了我在萬(wàn)象城的一套房子，不要以為這個(gè)租客是一個(gè)看空派，只租房不買房，他在天府新區(qū)有一套300多平米的大平層，租房子是因?yàn)楹⒆幼x的是川音附小，每天上學(xué)太遠(yuǎn)，接送太不方便，他累還在累，因?yàn)樗苤Ц陡叻孔猓詫?duì)房子的戶型、面積、樓層、朝向、交通、裝修、家具、家電、物業(yè)界面都有極高的要求，之前他看過(guò)房子，要么裝修不好或者是房齡老，或者是離孩子學(xué)校遠(yuǎn)，那么對(duì)于他來(lái)說(shuō)在乎的不是每個(gè)月多付你的房租，而是自己的時(shí)間。
所以找到一套稱心如意的房子真不容易。
買二手房注意五大要素：
其實(shí)買房和租房是一樣的，各種綜合因素疊加在一起，最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)可選擇的空間其實(shí)并不大，這就像在大街上那么多的女孩，真正適合你的，能娶回家的，愿意跟你過(guò)日子的又有幾個(gè)呢？所以我們?cè)谫I二手房的時(shí)候，一定要多關(guān)注房子背后的綜合因素，這樣你買的二手房不僅不會(huì)掉坑，還有可能有意想不到的收獲，一定要關(guān)注這幾點(diǎn)。
**價(jià)格筍度，其實(shí)買二手房**的意義就在于能夠逃到低于市場(chǎng)價(jià)的房子就是筍盤，因?yàn)槊總�(gè)房主賣房的實(shí)際情況不一樣，在偌大一個(gè)二手市場(chǎng)，確實(shí)存在一部分房主不知道市場(chǎng)行情，還有少部分房主因?yàn)榧毙栌缅X，迫不得已必須賣房，這都是你能夠從中撿到的機(jī)會(huì)。但是需要你深耕二手房市場(chǎng)，由自己買方渠道和一套獨(dú)立的價(jià)格意識(shí)體系。
第二點(diǎn)就是成長(zhǎng)性，買房不一定非要選在**的地段，因?yàn)楹玫牡囟瓮碇^(guò)成熟或者價(jià)格太高，失去了它的成長(zhǎng)性，有成長(zhǎng)性地段一定是有增量預(yù)期的。大白話說(shuō)就是周邊一定要有些空地，將來(lái)還能夠開發(fā)，還能被地方所利用，如果再加上產(chǎn)業(yè)和交通這兩個(gè)要素未來(lái)還會(huì)有升值空間。
第三，租金回報(bào)率，現(xiàn)在買房已經(jīng)不是一個(gè)隨便買就能賺錢的時(shí)代了，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)是并存的，要想不站崗不被套就要在看房的時(shí)候看租金收益，有租金就說(shuō)明有需求就有流動(dòng)性，一二線城市租金的回報(bào)率能夠做到1.5%就很不錯(cuò)了，反之沒有租金的房子就不要考慮了，這是決定你掉不掉坑的關(guān)鍵因素，同樣適用于新房。
第四，忽略裝修，重視房子的外部環(huán)境，這地方是很多人最容易掉坑的地方，一看裝修風(fēng)格還不錯(cuò)，是自己喜歡的，就覺得這個(gè)房子可以買了就簽合同了，反而決定房子真正價(jià)值的地方被忽略了，典型就是買珠還櫝裝修才值幾個(gè)錢，跟小區(qū)的品質(zhì)相比完全是不值一提。
所以小區(qū)的品質(zhì)是重于戶型和裝修的，比如物業(yè)管理外立面人車分流、綠化率，而小區(qū)的外部環(huán)境它的權(quán)重又大于小區(qū)的品質(zhì)，比如學(xué)校、地鐵、公園這些配套，因?yàn)槭覂?nèi)裝修你自己想怎么裝就怎么裝怎么改都可以。而小區(qū)的物業(yè)和設(shè)施你只能提意見，但不見得一定會(huì)改。而小區(qū)的外部環(huán)境你既不能干預(yù)又不能改變，反而顯得更加的重要，所以任何時(shí)候你改變不了的地方，才是你最應(yīng)該重視的地方。
