什么是貨地比
地貨比簡言之就是土地成交價款與預(yù)計銷售總收入的比值。
貨地比影響因素
1、土地成交價款變動不大
（1）起始價由國土部門確定，其中招拍掛地塊起始價已固化，產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目可以與政府方先期簽訂投資協(xié)議對地價進(jìn)行固化。
（2）競拍溢價受市場因素及競爭企業(yè)等差異性因素影響存在偶然性。
所以研究土地成交價款的意義不大，僅需要根據(jù)利潤指標(biāo)，闡明三個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)土地價格即可，即起始地價（收購邀約價）、要求利潤率指標(biāo)下地價、盈虧平衡下地價。
2、預(yù)計銷售總收入
設(shè)計強(qiáng)排、營銷定位，多輪討論后給出項(xiàng)目合理的產(chǎn)品配比，最后營銷根據(jù)前期調(diào)研，給出預(yù)計銷售價格。
房地產(chǎn)市場本身受政策、金融信貸等影響巨大，強(qiáng)排及定位階段本身資料較少，設(shè)計及影響的主觀推理成分較大，也增大了預(yù)計銷售總收入的不確定性。
當(dāng)然傳統(tǒng)的利潤指標(biāo)也會存在這種不確定性，但傳統(tǒng)指標(biāo)可以通過成本指標(biāo)來抵消部分營銷指標(biāo)的偏差，整體上反而提高了利潤指標(biāo)的可參考性。
房企貨地比下降
我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)作為業(yè)績導(dǎo)向，利潤導(dǎo)向且高度依賴土地的行業(yè)，拿地的好壞在很大程度上它就決定了這個項(xiàng)目開發(fā)商這個項(xiàng)目能否成功開發(fā)，進(jìn)而影響整個企業(yè)的經(jīng)營的效益。因此房企前期的土地篩選投資測算過程之中，貨地比的指標(biāo)成為企業(yè)拿地重要的考核因素之一了。一方面開發(fā)商建設(shè)這個項(xiàng)目的銷售的最終貨幣的總值由金融界面和銷售單價來決定的，其中技能界面受制地塊容積率的要求以及整個項(xiàng)目的整體的設(shè)計規(guī)劃，而銷售單價則很簡單，跟地塊所在的位置未來的市場走勢相關(guān)。
而另一方面，無論是大家對招牌掛出讓的地塊，還是收購的地塊來看，在企業(yè)前期的投資測算階段，地塊最終的拿地成本成交單價它確實(shí)是一個不可控的因素，只有通過土地的研判才能明確拿地的成本上限，并且控制貨地比在一個合理的水平，確保項(xiàng)目未來的開發(fā)利潤。其中一線城市的貨地比稅低，平均值和中位數(shù)均在2.0左右，二線城市的貨地比的平均值和中位值處于中間水平，分別為3.04和2.25，而三四線城市的項(xiàng)目的貨地比比值整體更高，近年來的平均值和中位數(shù)分別達(dá)到了53.53和2.55。
整體而言，一線和二線城市的地價基數(shù)更高，在目前激烈的土地市場競爭以及熱點(diǎn)城市的市場限價的大政策的一個背景之下，一二線高能級的城市的項(xiàng)目要做到高貨對比，你難度太大，而三四線城市土地成本相對低，好的產(chǎn)品在旺盛的市場需求之下，特別是改善的需求之下，可以實(shí)現(xiàn)較高的溢價。
從目前的企業(yè)的盈利角度來看，對于大部分項(xiàng)目貨地比的高低在一定程度上會影響到未來的結(jié)算的利用空間的。但對于不同能級的城市項(xiàng)目而言，貨地比的高低與項(xiàng)目的結(jié)算毛利率的水平并沒有顯著相關(guān)。三四線城市項(xiàng)目雖然貨地比高，但考慮到它的實(shí)際建安成本銷售以及財務(wù)費(fèi)用等開發(fā)成本，在營業(yè)收入之中的占比也相對較高，最終結(jié)算毛利率表現(xiàn)不一定優(yōu)于一二線城市項(xiàng)目，對吧？說句簡單點(diǎn)就是三線城市房價低，但是其他成本并不低。
從行業(yè)和發(fā)展現(xiàn)狀來看，企業(yè)新增投資的貨幣體普遍是下降趨勢和行業(yè)整體利潤空間承壓，盈利下行的趨勢相互是契合的。在目前的土地價格走高，企業(yè)拿地成本提高以及熱點(diǎn)城市限價，企業(yè)的盈利成家的背景之下，房企對地塊的利用率的要求也會有所降低，通過犧牲利潤空間來獲取一些貨地比相對較低的地塊，以確保自身的土地儲備規(guī)模。整體而言，隨著高地價低貨地比的項(xiàng)目不斷進(jìn)入結(jié)算，相信整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標(biāo)也將保持下降的趨勢。
此外，或地皮指標(biāo)雖然對房企投拓具有積極的意義，但目前它的計算不涉及開發(fā)過程之中的各項(xiàng)成本，最終的投資研判還需要因地制宜，結(jié)合城市和地塊的實(shí)際情況，通過各項(xiàng)指標(biāo)的綜合測算進(jìn)行考量項(xiàng)目的最終的成功與否也不僅取決于地塊，還與企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力產(chǎn)品實(shí)力息息相關(guān)，未來來看更高的運(yùn)營管理效率，更強(qiáng)的土地投資和產(chǎn)品打造能力將是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
