金都夏宮項(xiàng)目為本土開發(fā)商金都房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目在售二期北山大院，規(guī)劃為34層超高層產(chǎn)品，均價(jià)為7400元/㎡，項(xiàng)目整體售價(jià)相對(duì)周邊樓盤相比，價(jià)格基本持平，該項(xiàng)目在售主力面積為89-155㎡，從項(xiàng)目整體供應(yīng)量上來看，多以首置剛需和首改戶型為主。從成交戶型來看，89㎡、115㎡的產(chǎn)品購房者的認(rèn)可度比較高，三房一衛(wèi)及兩衛(wèi)的產(chǎn)品，適合剛需和改善性客群選擇。
金都夏宮項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以89-155㎡，面積跨度較大，整體戶型的設(shè)計(jì)上比較注重戶型的舒適度，且大部分戶型均有陽臺(tái)設(shè)計(jì)，實(shí)際使用面積相對(duì)較高，整體居住的舒適度上與同等產(chǎn)品相對(duì)較高，89㎡戶型三房為南北通透戶型，戶型設(shè)計(jì)較為緊湊，總房款預(yù)計(jì)在65萬左右，適合資金有限的剛需客群選擇，115㎡的大三房，南北通透戶型舒適度比較高的剛需客群或老人養(yǎng)老選擇，135-155㎡戶型臥室比較寬敞，附贈(zèng)雙陽臺(tái)，整體空間感和格局設(shè)計(jì)都比較好，適合有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型客群或與老人共同居住的客群選擇。
金都夏宮項(xiàng)目為毛坯交付，進(jìn)入實(shí)地觀看后，樣板間體檢感覺較好，樣板間設(shè)置在實(shí)體樓內(nèi)，分析師從樣板間內(nèi)勘察，窗戶密封性較好，門為防盜門，從產(chǎn)品品質(zhì)上看整體符合目定位。
該樓盤為毛坯交付，入戶門選用也比較用心，防盜門質(zhì)感較好，從現(xiàn)場(chǎng)觀察，門質(zhì)地較為厚重，窗為鋼化玻璃，安全性，密封性和強(qiáng)度上都比較好，隔音效果明顯，經(jīng)分析師實(shí)地查看，整體建筑品質(zhì)較好，滿足業(yè)主居住需求的同時(shí)，提升了舒適度，可以滿足客群的居住需求。
金都夏宮地處余杭區(qū)臨平北核心，北沙西路和星河路交叉口，毗鄰地鐵荷花塘站（規(guī)劃）。經(jīng)秋石快速路，半山隧道均可直達(dá)杭州市區(qū)多個(gè)城市節(jié)點(diǎn)，或通過邱山隧道5分鐘內(nèi)就可到達(dá)臨平市區(qū)。社區(qū)整體規(guī)劃形成了座北朝南的半圍合布局，中軸線與水系形成一字形布局，項(xiàng)目分布別墅與高層住宅，保證了景觀均好性，以及日照、通風(fēng)、出行便利、居住私密度等。項(xiàng)目周邊良好的生活環(huán)境、便利的交通條件、完善的生活配套。項(xiàng)目規(guī)劃了桃院：15—17層，荷院：31—33層，北山大院：34層。
金都夏宮社區(qū)規(guī)劃中軸線與水系形成一字形布局，工整對(duì)稱，充滿莊嚴(yán)感與儀式感，且社區(qū)綠化率為30%，進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，路旁綠植繁茂，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化帶和景觀帶較多，綠化效果明顯，且綠植種植很多，層次感強(qiáng)，雖然沒有什么名貴樹木，但小區(qū)內(nèi)外綠化帶修整都很整齊，行走在小區(qū)內(nèi)的道路上，觀賞著路旁的綠植，心情十分舒暢。
項(xiàng)目外立面以真石漆為主，公建部分采用石材，真石漆外立面相對(duì)涂料較好，易清洗，防火性更強(qiáng)，本項(xiàng)目外立面的設(shè)計(jì)符合同類產(chǎn)品外立面的同等水平，品質(zhì)較高。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為兩梯四戶設(shè)置，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項(xiàng)目大堂仍在施工，無法進(jìn)入拍攝，我們通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、實(shí)地探究樣板房處發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目樓道均為普通地磚鋪設(shè)（目前為保持樓道整潔鋪設(shè)地毯，轉(zhuǎn)角處布置有花盆），地面同理，具體建材還未公布。
項(xiàng)目車位配略顯不足，別墅住區(qū)每戶均有地下車位，但是高層住宅南面出現(xiàn)停車緊張的現(xiàn)象，社區(qū)路面有少量訪客車位，因此，分析師認(rèn)為有車位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車位出售情況，及時(shí)入手，避免出現(xiàn)入住無處停車的窘境。本案小區(qū)人車分流，小區(qū)內(nèi)部無行車路線。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，該樓盤物業(yè)公司為金都物業(yè)管理公司。根據(jù)分析師對(duì)金都物業(yè)的了解，本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為1.75元/㎡*月（含0.45元/㎡*月能耗），排屋2元/㎡·月。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他同質(zhì)樓盤相比，物業(yè)費(fèi)屬于余杭區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。金都物業(yè)在杭州負(fù)責(zé)的樓盤杭州金都新城、新金都城市花園、金都華庭、金都華府、余杭金都雅苑、銘雅苑等，同時(shí)在其他全國多個(gè)城市的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量還是有保障的。
項(xiàng)目物業(yè)公司為金都物業(yè)，服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問提供，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。
項(xiàng)目周邊道路北沙西路、星河路道路路況暢通，路面駕駛車輛較少，但自駕通往臨平城區(qū)的道路多為雙車道道路，高峰時(shí)期較為擁堵，自駕出行前往臨平城區(qū)較為不便，建議自駕出行的購房者錯(cuò)峰出行。
一般來說，距離軌交步行距離在15分鐘內(nèi)的被稱為地鐵盤，項(xiàng)目距離軌交1號(hào)線步行距離超過15分鐘，為非地鐵盤，出行主要依靠自駕及公交出行。但是周邊規(guī)劃有地鐵1號(hào)線延伸段，荷花塘站點(diǎn)。
項(xiàng)目位于余杭區(qū)臨平北板塊，該板塊依托臨平山，自然景觀資源較佳，但板塊內(nèi)并無能夠滿足居住需求的醫(yī)療商業(yè)等配套，周邊多為在建項(xiàng)目，噪音及粉塵污染較嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)無成熟社區(qū)，暫未形成良好的居住氛圍，區(qū)域有待發(fā)展。項(xiàng)目位于北沙西路和星河路交叉口，南面臨平山，東北面即為在建萬寶城綜合體項(xiàng)目，是區(qū)域內(nèi)未來依靠的主要商業(yè)配套。
項(xiàng)目周邊含規(guī)劃小學(xué)—育才小學(xué) ，臨平一中、余杭高級(jí)中學(xué)、杭二中樹蘭實(shí)驗(yàn)中學(xué)等，學(xué)校資源資質(zhì)均較為普通。目前項(xiàng)目暫未劃定學(xué)區(qū)，未來入住后入學(xué)可能按照就近入學(xué)的原則，考慮學(xué)區(qū)的購房者建議提前考察了解。
項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)無醫(yī)院配套，僅有2個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)含多家醫(yī)院，能夠滿足項(xiàng)目的基本醫(yī)療需求。臨平區(qū)域內(nèi)暫無三甲醫(yī)院，目前資質(zhì)最佳的余杭區(qū)第一人民醫(yī)院為三乙醫(yī)院，距離項(xiàng)目直線距離約4.6km�？傮w來看，項(xiàng)目周邊區(qū)域醫(yī)療資源較為稀缺，主要還是依賴臨平城區(qū)醫(yī)院配套資源。
項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏大型商業(yè)配套，目前僅有周邊社區(qū)底商配套、小型超市及菜場(chǎng)，商業(yè)配套較為稀缺。項(xiàng)目未來主要依靠項(xiàng)目東面在建萬寶城綜合體來滿足基本生活需求。
項(xiàng)目南面臨平山，距離臨平公園自駕約4.8公里，坐享山景資源，自然景觀資源優(yōu)越。此外，距離項(xiàng)目約7公里處為余杭圖書館，是目前臨平區(qū)域內(nèi)主要的公共資源配套。
根據(jù)分析師現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部的不利因素主要有車庫出入口易對(duì)樓棟低層住戶帶來噪音影響，夜間有燈光干擾。
1. 項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)有較多在建項(xiàng)目，導(dǎo)致臨平北粉塵污染較嚴(yán)重；
2. 周邊公交線路比較少，且到市中心沒有直達(dá)的公交線路，需要換乘，對(duì)于上班族，早晚高峰等車的人比較多，且公交線路通往的防線很局限，沒有直通繁華地帶的公交線，如果沒有私家車，采用公共方式出行，會(huì)很不便利。
